中國人民銀行昨日發布公告表示，為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：

?

公告明確，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中：

首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR；

二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

以上兩條內容的變化

可具體解讀為：

定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR；

二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

房貸調整頻率是最高1年，最低可以不調整；也就是房貸利率不會每個月都跟著LPR走，但預計未來銀行為了降低自身的銀行賬戶利率風險，會要求客戶每年做一次重定價，根據LPR一年變一次。

同時，央行省級分支機構將按照“因城施策”原則，根據當地房地產市場形勢變化，確定各地首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

不能說得再簡單點？

來聽聽專家怎么說！

國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼表示：

以5年以上貸款利率為例，原基準利率為4.9%，現LPR為4.85%??首套房貸若不加點，比基準利率低5個基點（目測加點可能性高）；二套房貸加60個基點后為5.45%（4.85%+0.6），約為基準利率上浮11%。

此次調整的最重要的變化，是個人住房貸款定價基準的變化。

在這次調整之前，個人住房貸款的定價基準是貸款基準利率，即按基準利率上浮或者下浮多少，來確定個人住房貸款利率。

調整之后，個人住房貸款的定價基準是貨款市場報價利率（LPR），即在LPR的基礎上加點，根據LPR來確定個住房貸款的利率，這是這次調整的根本。

簡單地來算筆賬

二套房利率一般是按照指導利率的1.1倍數，央行此次要求4.85%+60BP大致為5.45%，正好和此前1.1倍5.4相當略高。

首套房利率最低4.85%，和當前利率水比不同城市影響不一樣，對于允許下浮的城市而言，和當前9折利率比，實際有所提升，因為新的政策不允許首套房利率在LPR基礎上下浮。

至于大家最關心的是

新政下房貸利率變高還是變低了？

對于房貸新政，央行副行長劉國強此前在國新辦吹風會上明確表示，“有一點是肯定的，房貸的利率不下降。”

金昌市二手房稅費計算工具：

工具說明：

計算買賣雙方在買賣二手房時中所涉及到的主要稅費數額。

操作步驟：

第1步：在下拉框中確定房產性質。

第2步：在下拉框中選擇是否滿5年。

第3步，按照提示填寫相關信息，可根據實際情況更改涉及到的稅率。

第4步：點擊計算，提交后就可以看到計算結果。

1、營業稅：(稅率5.55%賣方繳納)根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。

征收條件：

①購買時間超過5年這里首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據(房改房看國有住房出售收入專用票據)這三種證件按照時間最早的計算;

②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。

2、個人所得稅：(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納)征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。

征收條件：

①家庭唯一住宅;

②購買時間超過5年。

注：如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅;

如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還;

地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產);

如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%。

3、印花稅：(稅率1%買賣雙方各半)不過從2009年至今國家暫免征收。

4、契稅：(基準稅率3%優惠稅率1.5%和1%買方繳納)

征收方法：

按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90(包含90)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5、測繪費：1.36元/米總額=1.36元/米*實際測繪面積。

6、二手房交易手續費總額：住宅6元/米*實際測繪面積，非住宅10元/米

7、登記費：80元(工本費)、共有權證:20元。

金昌市房地產管理局

地址:延安路105

電話:0935-8213366