許昌市地方稅務(wù)局發(fā)布的消息，許昌市二手房交易的稅率已經(jīng)進行了調(diào)整，原個稅基本都是執(zhí)行交易現(xiàn)值全額的1%，以后將全面調(diào)整為房屋原值與現(xiàn)值差額的20%。

01 個稅計稅方式調(diào)整

其實官方發(fā)布的消息都是相關(guān)的法律法規(guī)早就已經(jīng)規(guī)定的，這次的消息只是一個再次重復(fù)。但是重點在于契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實征收方式計征個人所得稅。

對于二手房交易的個人所得稅，法律規(guī)定的一直有兩種計稅方式。一種叫做核實征收，也就是說你賣這套二手房比你買的時候高出的這部分，乘以20%，就是應(yīng)納稅額度。另一種叫做核定征收，如果你沒有提供當(dāng)初買房時的發(fā)票等資料，則按照你賣房金額的1%來征收個稅。

舉個例子，小明在魏文路以60萬元購買了一套房子，隨后他要以80萬元的價格出售這套房子。按照核實征收的方法計算，差不多要繳納（80-60）*20%=5萬元的個稅；如果按核查征收的方式計算，則只需要繳納80*1%=8000元的個稅。（上述計算只作為大致演算，實際計算中的應(yīng)該為(房產(chǎn)現(xiàn)值-房產(chǎn)原值-契稅-住房裝修費用-住房貸款利息-公證費-其他合理費用-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的各項稅費等)×20%）

對比之下，核查方式要低的多，而此前許昌市對這方面沒有進行嚴格的要求，一般都是按照那個方式稅少進行選擇，因此很多二手房交易者在交易時都聲稱丟失了購房發(fā)票、契稅發(fā)票等憑證，按照核定方式進行納稅，能夠少繳納數(shù)萬元的個稅。

但是，從即日起，隨著稅務(wù)系統(tǒng)的內(nèi)部升級聯(lián)網(wǎng)，只要稅務(wù)系統(tǒng)中能夠查詢出原納稅額度的，則必須按照核實征收方式來計算，將嚴格按照差額的20%來征收。2011年之前查詢不出原有納稅額度的，則仍然可以按照1%來繳稅。

02 征收的法律依據(jù)

實際上，按差額的20%征收個稅并不是新鮮玩意兒，北京一直以來就是這個標準，其法律依據(jù)為：《中華人民共和國個人所得稅法》第六條第五款：財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

如果符合“滿五唯一”的要求的話，則可以免征個人所得稅。即原房主夫妻在河南省內(nèi)只有這一套住房、并且房產(chǎn)證或契稅完稅憑證滿5年以上，兩條同時滿足，則免征。

此外，繼承、親屬贈予、夫妻離婚財產(chǎn)分割等情況也是可以免征個稅的。但是需要注意的是，這些方式取得的房產(chǎn)，再次出售的時候，仍然是要繳納個人所得稅的。

對于購買二手房后再次出售的，滿五唯一的標準也是要重新計算的，比如你在2017年購買的二手房，滿五年的標準是從2017年開始計算。（對于再次出售的能否享受滿五唯一，以及所有稅務(wù)計算方式，均以稅務(wù)部門細則為準，本文不作為相關(guān)依據(jù)）