二手房營業稅改征增值稅

根據政府工作報告的要求，今年5月1日要一定全面落實“營改增”。普通人可能不太懂，不過營改增將涉及“個人二手房交易”這幾個字瞬間抓住了億萬眼球。

二手房交易要繳納增值稅了，究竟會是個什么樣子?會比現在買房賣房征收的稅更多嗎?地產市場的這項“營改增”主要影響的究竟是哪些群體呢?

個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業稅;購買不足2年的住房對外出售全額征收營業稅；購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，營業稅改增值稅的出發點是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產炒賣。

目前房地產的營業稅主要按5.5%來征收，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。假設按照增值稅11%的稅率來計算，對比一下二手房營業稅改增值稅后的稅費差異，主要可以分為兩大情況：

1

首先是出售購買2年內的房屋

以出售價300萬一套住宅，2年內無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。（300*5.5%=16.5）

如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是400萬，但最初買入價是150萬，[(現價300萬-原價150萬)*0.11=16.5萬]，抵扣掉進項稅后大概需要繳納16.5萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業稅。比如出售價格為400萬元，按照營業稅需繳納22萬元；增值稅就需繳納27.5萬元。

2

另一種是出售購買已滿2年的房屋

對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是16.5萬元。

對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內的情況類似，可能差別不是很大。

“通過計算，粗看對普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計還有調整的可能。在完善稅收制度的同時應該會考慮到合理的住房需求。另外，增值稅出來的話，其他一些稅理論上也會進行調整。” 有關人士稱。

對此，營改增只涉及到營業稅改征增值稅，因此契稅、個稅等照常征收。

二手房交易目前要交哪些稅費？

(一)契稅

1、符合住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、二手房交易稅費單套建筑面積在140(含)方米以下(在120方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價或評估價的1.5%。反之則按3%。

2、新政下的契稅：

90米以下住宅：1%;

90米以上住宅：2%;

商業房或公司產權：3%

(二)城市維護建設稅

營業稅的7%。

(三)教育費附加

營業稅的3%。

(四)個人所得稅

1、普通住宅2年之內：{售房入-購房總額-(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房;

3、5年之內，(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=建筑面積×4000元/方米，土地出讓金=1560元/方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個稅按房價的1%征收。

(五)交易手續費

3元/方米×建筑面積

(六)印花稅

房屋成交總額×0.05%

(七)營業稅（目前情況下）

個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。住宅5年內：房屋評估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無營業稅。

(八)土地增值稅

普通住宅免征;非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。

(九)房屋所有權登記費

80元，共有權證：20元

(十)買賣合同公證費

買賣合同需要公證時才須繳納，房屋成交總額×0.3%;

二手房交易稅費由誰交?

按國家相關部門規定，個人所得稅、營業稅及土地增值稅、教育附加費均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費由賣方支付才是合理的。但這幾個稅費所占比例較大，就成了賣方定價的一個重要標準。因此，很多賣家相應降低房價，搞一刀切，凈收房價，所有稅費由買方負責了。不過生意場上，一個愿打一個愿挨，當各自認為物有所值時，買賣就成功了。

稅費由誰交的問題，實際上國家有明文規定，全由買家交原則上說是不合理的。但實際上稅費與房價是相互關聯的，如果賣家交稅費，那么房價可能就高一些，買家交稅費，房價就相對低一些。合同中約定由誰交稅費是符合民法上自治原則的，從這個角度講稅費由買家交也是合理的。

二手房房產交易處于低迷時期，市場越來越有利于買方的情況下，業主愿意分攤稅費的情況期明顯增多，甚至有業主愿意同買家各付各稅。但實質上只是形變質不變，其實不管是實收還是各付各稅，對于售房者收益并沒有變化，其實不管是實收還是分攤交易費用，總價往往是一樣的，業主愿意分攤部分稅費，在放盤時會把這部分費用加到放盤價上，始終還是羊毛出在羊身上。

稅費轉嫁是否合理，業主實收由買家支付賣方稅費，但稅所所出具的票據名稱還是原業主的，由此看國家規定該項費用應由出售收益方支付，現由買家支付并不合理，但買賣交易亦存在你情我愿的合同原則，也可以說合理!

稅費由誰來交是受到二手房供求關系的影響。在目前供求關系不衡，也就是賣方為主導地位的情況下，賣方一般都會將稅費負擔轉嫁給買方。所以說買賣的稅費由誰交并不是絕對的，主要是買賣雙方博弈的結果。在目前的情況下來說，賣方仍然處于主動的地位，所以稅費一般還是由買方支付。不過隨著買賣雙方博弈的天向買方傾斜之后，賣方可能會通過降價的方式來變相承擔一系列費用。

總的來說，作為賣方而言，更樂于見到的是收到整數的房款，所以一般為了省事而選擇讓買方承擔稅費;而作為買方而言，在交易的過程中主要是計算付出的總價，包括應付的稅費，所以在目前的情況下來說多為買家負擔稅費也是市場的選擇。

觀點：營改增使高額稅費轉嫁買房者 二手房價將漲

如果房地產行業實行營改增，會使高額的稅費轉嫁到買房者身上。雖然國家規定，二手房交易過程中，所產生的相關稅費由賣方支付，但這也成了賣方定價的一個重要標準。那么這樣看來，二手房價格會更高。

不過，也會有很多賣家相應降低房價，搞一刀切，凈收房價，所有稅費由買方負責了。