1.前期看房

賣方登記房源信息，買方明確自己購房的需要，中介帶領看房，尋找匹配房源。

2.簽三方合同

買賣雙方達成交易意向，交定金，買賣雙方及中介簽訂三方合同，一式三份。條款中一般都會規(guī)定清楚首付以及貸款金額數(shù)目，以及中介費用和各項稅費承擔方式作出規(guī)定。

當事人：買賣雙方、中介

地點：中介門店

流程：買賣雙方在中介公司簽署三方合同，買家預付定金，買賣雙方支付中介傭金

費用：定金、中介費

所需材料：買賣雙方身份證、戶口本、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同、房產(chǎn)證

3.提前還貸

如果購買的二手房還沒有還清貸款，則需要向銀行提出提前還清貸款申請，將房產(chǎn)證解押，才可以進行之后的流程（如果購買的二手房貸款已經(jīng)還清貸款，則可跳過3、4這兩個步驟）。

當事人：賣方

地點：銀行

流程：提交提前還貸申請??銀行審批（快的話1周左右，慢的話則要10-20天）??結(jié)清貸款，拿到結(jié)清證明及房屋他項權證

所需的材料

1）身份證件

2）借款合同

取回的材料

1）結(jié)清證明

2）房屋他項權證

4.解押房產(chǎn)

結(jié)清貸款之后，一定不要忘記去房產(chǎn)局解抵押這個環(huán)節(jié)，這樣自己的房產(chǎn)才可以說完全是屬于自己的財產(chǎn)。

當事人：賣方

地點：房產(chǎn)登記中心

所需的材料

1）身份證件

2）房產(chǎn)證

3）結(jié)清證明

4）房屋他項權證

5.網(wǎng)簽備案

常州所有的二手房過戶必須到能夠有網(wǎng)簽備案資質(zhì)的中介公司做網(wǎng)上備案，所以必須先進行網(wǎng)簽，一般來說，中介公司可以直接把網(wǎng)簽合同打印出來，給買賣雙方簽字即可。網(wǎng)簽結(jié)束需要特別注意的是，湖塘的房子如果過戶之前物業(yè)費沒有交清，網(wǎng)簽也是通不過的。所以網(wǎng)簽之前也需確定物業(yè)費用已經(jīng)繳齊。

當事人：中介

地點：有資質(zhì)的中介公司

所需的材料

1）《存量房買賣合同信息表（自行成交）》（當事人已簽字或蓋章）

2）房屋所有權證、房屋共有權證原件

3）買賣雙方自行辦理的，提供身份證件原件

4）委托他人辦理的，提供授權委托書、委托人身份證件復印件及受托人身份證件原件

6.貸款預審

二手房過戶需要貸款的，一般來說，中介都會帶領買房，在過戶之前去銀行辦理預審，銀行審核客戶的信用記錄，如遇到有信用不良記錄的客戶是不能過戶的；

需要公積金貸款的客戶，過戶之前也要去公積金管理中心審核一下是否符合公積金貸款的條件；

如需要組合貸款的，過戶之前也要先去銀行審核客戶的信用，同時也要審核客戶符不符合公積金貸款。

當事人：買方、中介

地點：銀行

所需的材料

1）房產(chǎn)證

2）信用報告

3）收入證明（如果是純公積金貸款，則不需要收入證明）

4）公積金繳存證明

5）身份證件

6）如果是首套房，還需有首套房證明

7.辦理過戶

貸款審核通過之后，就可以進行房產(chǎn)證過戶了；一般來說，過戶手續(xù)完成，拿到收件單，買方就可以支付首付，和銀行簽訂貸款合同了。

當事人：買賣雙方及中介

地點：常州市房產(chǎn)登記中心（延陵中路21號）

過戶流程：辦理房屋維修基金證明（3樓房屋維修基金窗口）??房產(chǎn)交易中心填寫申請表??雙方到3樓窗口簽字??交稅（交稅的時候稅務會有價格出來，保留價格證明，貸款時作為評估價格憑證需交給銀行）??回到窗口，遞交稅單??領取收件單（須保存好，憑此領取房產(chǎn)證）

備注：在常州申請房屋轉(zhuǎn)移登記時，應當向房屋登記機構(gòu)提供已經(jīng)足額交存維修資金的相關憑證，因此過戶前必須要先辦理已經(jīng)繳納維修資金的證明。

所需的材料

1）網(wǎng)簽買賣合同，原件2份；

2）房產(chǎn)證，土地證，原件；

3）買賣雙方身份證明（出示原件，收復印件）；

4）婚姻狀況證明（出示原件，收復印件，單位免此項）；

5）代理人身份證件（出示原件，收復印件，委托他人登記的提供）；

6）委托公證書（委托他人登記時提供）

7）房屋維修基金證明（房產(chǎn)登記中心3樓有專門的房屋維修基金窗口）

8）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、行政機關法定代表人任命書（出示原件，收復印件，企業(yè)過戶時需提供）；

需繳納的費用

過戶稅費及手續(xù)費

賣方繳納

營業(yè)稅及其附加：1）房產(chǎn)證未滿五年的，都需要繳納總房價的5.55%；

2）房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144（含）以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.55%；

3）房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144以下的不需要繳納。

個稅：住宅（全額的1%或差額的20%，家庭滿五年唯一住房免征）；非住宅（差額的20%）

交易手續(xù)費：住宅：3元/方米；非住宅：5元/方米

買房繳納

契稅：首套房契稅住房面積90?以內(nèi)按1%征收，面積在90?（含）??144?按1.5%征收，面積在144?以上（含）按3%征收；二套房契稅無論面積大小都按3%征收，非住宅也是3%。

產(chǎn)權登記費：住宅（80元/套），非住宅（550元/套）；工本費（10元/本）

交易手續(xù)費：住宅：（3元/方米），非住宅（5元/方米）

調(diào)檔費：如果要開具首套房證明，還需要支付調(diào)檔費用（開具首套房證明地址：常州市房產(chǎn)登記中心二樓首套房窗口）

備注：所交的稅費價格都是由物價局統(tǒng)計出來的，一般來說，中介都會預先算出評估價格，但實際交稅價的話，還是以納稅窗口的那里審核的價格為準。

如果中介報的價格高于交稅窗口的價格，那么交稅就能直接通過；如果中介報的價格低于交稅窗口的價格，那么交稅就按照窗口那里審核的價格為準。

2）簽訂貸款合同費用

建行350元；其他銀行280元。

3）接軌費用

如果是房改房要上市交易，還需要進行接軌，費用是40元/方米；普通二手房則不需要繳納。

8.支付首付，簽貸款合同

拿到收件單后，買方支付首付費用，之后就可以和銀行簽訂貸款合同了。

當事人：買賣雙方，中介，銀行代表

地點：銀行

9.評估房價

申請銀行貸款，必須要找到專門的評估公司出具一份房產(chǎn)評估報表。因為常州不少中介公司都是有專門的評估公司的，買方可以直接交給中介來代辦。

需要注意的是，銀行在貸款的時候，從網(wǎng)簽價格、交稅價格以及評估價格這三個價格中取最低值計算貸款額度。一般來說，這三個價格中最低的都是網(wǎng)簽價格，所以銀行的貸款都是以網(wǎng)簽價格為準的。所以，常州一般都是在過戶之后才進行評估房產(chǎn)。

而如果買方想要把價格做高的話，則需要事會問號評估公司價格。

當事人：中介

地點：評估公司

須攜帶的材料

1）房產(chǎn)證（復印件）

2）土地證（復印件）

3）網(wǎng)簽合同（復印件）

10.辦理土地證

10個工作日后，憑收件單領取房產(chǎn)證（有了房產(chǎn)證，就可以進行物業(yè)交割了），憑借房產(chǎn)證，就可以去常州國土資源局辦理土地證了。

當事人：買賣雙方及中介

地點：常州市國土資源局：常州市新北區(qū)太湖東路103號1號樓

備注：這個地址只適用于常州市區(qū)，如果是武進區(qū)的房產(chǎn)，因為武進區(qū)有多個土地登記處，所以辦理前需要了解清楚土地證的登記地點，避免白走一趟

所需的材料：

1）房產(chǎn)證

2）原土地證原件

3）交易合同

4）雙方身份證明

5）契稅發(fā)票

11.辦理貸款手續(xù)，排期下款

兩證齊全之后，就可以去銀行或者公積金中心辦理貸款手續(xù)，排期下款。還有需要特別注意的是，只要涉及到公積金貸款的，都需要在貸款審批通過之后，辦理擔保手續(xù)。

公積金貸款擔保注意事項

二手房、現(xiàn)房貸款在辦理擔保手續(xù)時需提供房屋所有權證原件、土地使用權證原件。

住房公積金貸款（含組合貸款）一般都采用常州房屋擔保置換有限公司保證擔保。（常州房屋擔保置換有限公司就在公積金中心旁邊，工作人員一般都會直接指引）擔保公司同意擔保后，繳納相關費用之后，公積金中心就會通知受托銀行將貸款資金劃至指定的收款帳戶。

常州公積金的擔保費用的收費情況是：

貸款期限五年內(nèi)（含五年），擔保費率為0.5%；

貸款期限在六至十五年的（含十五年），擔保費率為0.55%；

貸款期限在十六至三十年的（含三十年），擔保費率為0.6%；

當事人：買方、中介

地點：銀行或者公積金中心

所需的材料

銀行商貸手續(xù)所需的材料

1）房產(chǎn)證、土地證（原件）

2）身份證件

3）賣方賬戶

4）房產(chǎn)評估報表

5）婚姻狀況證明

公積金貸款及擔保所需材料

1）房產(chǎn)證、土地證（原件）

2）身份證件

3）賣方賬戶

4）婚姻狀況證明

5）戶口本

12.銀行下款，驗收房子，交割物業(yè)

一般來說，等到貸款下來，買方就可以驗收房子，確認沒有問題，就可以正式入住了。物業(yè)交割其實在拿到房產(chǎn)證的時候就可以進行了，但是一般還是會選擇在正式收樓之后一起交割。

物業(yè)交割需要注意，賣方的物業(yè)費用是否結(jié)清，當然這個最好是之前就確認清楚，避免不必要的麻煩。