什么是農(nóng)村小產(chǎn)權房？

  農(nóng)村小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。“農(nóng)村小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

  農(nóng)村小產(chǎn)權房存在的風險

  1、無證不全

  如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“農(nóng)村小產(chǎn)權房”由于在價格上深受資金有限制的購房者的青睞，但“農(nóng)村小產(chǎn)權房”存在諸多風險，較大的問題就是無法辦理產(chǎn)權，不受法律的保護。

  2、萬一拆遷補償難

  農(nóng)村小產(chǎn)權房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主得不到拆遷安置補償卻無話可說。

  3、質量安全無保證

  一些農(nóng)村小產(chǎn)權房開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在質量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

  4、遺贈容易出問題

  農(nóng)村小產(chǎn)權房由于缺乏產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設、舊村改造名義，是“農(nóng)村小產(chǎn)權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。

  5、農(nóng)村小產(chǎn)權房不能抵押或進行上市買賣

  農(nóng)村小產(chǎn)權房由于不能辦產(chǎn)權，也就意味著這房子在法律上不是屬于你的，所以如果要抵押一般銀行不會貸款給你，法律也不允許上市買賣

  已經(jīng)購買了農(nóng)村小產(chǎn)權房怎么辦

  1、如果已簽了買賣合同但尚未取得產(chǎn)權證明，并且該房屋系在集體土地上建設且購房者非當?shù)鼐用瘢�鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款這是最直接的方法。

  2、如果購買了當?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無法辦理過戶的這種情況就比較麻煩，則要視具體情況而定。

  3、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當?shù)貞艨诘木用瘢�這種情況一般無危險。

  4、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機構評估市場風險和法律風險之后則應當按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項目的規(guī)定手續(xù)報批采取可能的補救措施。

  農(nóng)村小產(chǎn)權房新政

  據(jù)國土資源部透露，國土資源部將同住建部開展“農(nóng)村小產(chǎn)權房”清理工作，對違法線索及時組織核查，督促依法依規(guī)處理。在試點的基礎上，研究“農(nóng)村小產(chǎn)權房”處置政策。國土資源部還參加較高人民法院“農(nóng)村小產(chǎn)權房”問題民事、刑事法律問題研討會，協(xié)調(diào)解決違法開發(fā)“農(nóng)村小產(chǎn)權房”情節(jié)嚴重情形入刑問題，從司法層面加大打擊力度。據(jù)國土資源部透露，違法開發(fā)農(nóng)村小產(chǎn)權房情節(jié)嚴重或將入刑。