房企“漲價(jià)令”違背市場(chǎng)規(guī)律

　　受銷售向好的影響，期北京有數(shù)家房企發(fā)布了類似的“漲價(jià)令”，其主要內(nèi)容在于，取消優(yōu)惠措施、推出高端房源，甚至直接上調(diào)價(jià)格等。(11月21日《中國(guó)證券報(bào)》)

　　從2017年底一直到今年9月，量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)業(yè)看似搖搖欲墜。房?jī)r(jià)崩盤(pán)的觀點(diǎn)一時(shí)比較流行，高呼救市的聲音也不斷發(fā)出。盡管各地救市的花樣不斷翻新，力度也不可謂不大，但效果似乎一直不明顯。改變發(fā)生從9月30日開(kāi)始。這一天央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，傳遞出高層托市的信號(hào)。10月，住建部、財(cái)政部、央行三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文降低公積金貸款購(gòu)房的門(mén)坎，刺激住房需求，穩(wěn)住樓市的信號(hào)更為強(qiáng)烈。兩份文件猶如兩盞火炬，照亮了暗淡的樓市。萎靡的房地產(chǎn)商精神起來(lái)了!

　　兩份文件都是為了刺激住房需求，其目的是通過(guò)增加購(gòu)房需求，消化商品房庫(kù)存。由于消化庫(kù)存需要時(shí)間，住房需求的增加短期內(nèi)不會(huì)引致房?jī)r(jià)上漲，最多穩(wěn)住房?jī)r(jià)不下跌。然而，房?jī)r(jià)的反彈來(lái)的太快了。9月30日至今，尚不足兩個(gè)月，房企曾經(jīng)夾起的“尾巴”就翹了起來(lái)。庫(kù)存尚未消化完畢，“漲價(jià)令”就已經(jīng)發(fā)出。

　　成交量的回升與房?jī)r(jià)的上漲幾乎是同時(shí)發(fā)生，沒(méi)有任何遲滯。之前所謂消化庫(kù)存需要多長(zhǎng)多長(zhǎng)時(shí)間，成了一句笑談。何以如此?是之前的庫(kù)存測(cè)算不準(zhǔn)?非也。在房?jī)r(jià)高企，很多人買(mǎi)不起房，進(jìn)不了城，而在地方政府依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的條件下，庫(kù)存過(guò)剩是確定無(wú)疑的。從一線城市到三四線城市都是如此，不同的只是過(guò)剩程度。

　　房?jī)r(jià)越過(guò)消化庫(kù)存階段的突兀提升，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的嚴(yán)重問(wèn)題。如果市場(chǎng)沒(méi)有失靈，房企應(yīng)根據(jù)房子的銷售量、庫(kù)存量和銷售價(jià)格三個(gè)信號(hào)做出價(jià)格調(diào)整。但這里房企的調(diào)價(jià)決策顯然沒(méi)有考慮庫(kù)存量，而僅僅是根據(jù)兩份文件對(duì)市場(chǎng)做出了太過(guò)樂(lè)觀的估計(jì)。也就是說(shuō)，市場(chǎng)信號(hào)并沒(méi)有被完全納入房企的決策信息集。

　　房企之所以置市場(chǎng)信號(hào)于不顧，僅僅根據(jù)政府文件做出價(jià)格決策，也是因?yàn)榉科罂吹搅苏�府行為�?duì)樓市的強(qiáng)勢(shì)作用。鑒于樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)和民生的重要意義，房企的判斷是政府不可能不救市，即使把市場(chǎng)搞的一塌糊涂，政府還會(huì)耐心地收攤子。新一屆政府對(duì)市場(chǎng)力量的重視，讓房企一直擔(dān)心自己會(huì)判斷失誤，害怕政府真的不管。過(guò)去的幾個(gè)月里，房企謹(jǐn)慎拿地，謹(jǐn)慎上項(xiàng)目，就是害怕自己淹死在市場(chǎng)中。然而，幾個(gè)月的煎熬，幾個(gè)月的博弈，政府還是選擇了救市。這讓房企再次驗(yàn)證了自己的判斷也提高了行險(xiǎn)招的“膽量”。

　　如果說(shuō)僅僅用房?jī)r(jià)上調(diào)證明這一點(diǎn)還有些捉襟見(jiàn)肘，那么期的地價(jià)上漲則讓一切更為明了。期房企拿地動(dòng)作頻繁，地價(jià)不斷上漲。11月18日，上海新地王誕生，土地出讓金高達(dá)248.5億元，刷新了上海去年新鴻基徐家匯地王218億元的紀(jì)錄。在庫(kù)存高而需求增加不明顯的條件下，地價(jià)和房?jī)r(jià)幾乎同時(shí)上調(diào)，完全顛覆了市場(chǎng)正常的價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制，市場(chǎng)的作用哪里還能顯現(xiàn)出來(lái)?

　　房?jī)r(jià)的上漲以及地價(jià)上漲所帶來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期會(huì)大大削弱市場(chǎng)的需求量。9月和10月出臺(tái)的兩個(gè)文件，初衷完全是好的，可是政策效果卻完全和政策目的相背，其可能的結(jié)果是讓充滿泡沫的樓市繼續(xù)泡沫下去，讓樓市累積的問(wèn)題繼續(xù)累積下去。未來(lái)，樓市困局可能更難突破。