武漢公積金貸款新政：看上去很美

　　武漢公積金管理中心發布的二套房貸款新政，引發網友熱議。武漢此次公貸松綁，到底意義何在?對樓市的影響又會有多大?記者就此咨詢了武漢公積金管理中心和有關專家。

認定標準

武漢仍“認房又認公貸”

　　很多人容易混淆銀行對二套房的認定標準和公積金對二套房的認定標準。

　　根據9月30日央行、銀監會的發文要求，只要首套房銀行貸款已經還清(全款也行)，再買一套時仍算作首套房，首付僅需三成，這就是目前大家所說的“認貸不認房”新政。而武漢公積金目前仍執行年初出臺的“認房又認公貸”政策。

　　武漢公積金目前對二套房有明確界定：夫妻首次使用公貸，家庭名下只有一套小于140米的住房;或夫妻已使用公貸購房且該筆貸款已結清，且現住房面積在140米以下，再次申請公積金貸款的，均視為二套房，最低首付為六成。

首付門檻

多數人要搞組合貸款

　　湖北房地產經濟學會常務理事李國政認為，此次武漢公積金管理中心通知中“貸款最高比例不得超過房屋總價40%”的表述，意味著公貸額度不得超過總房價四成。如果無力支付更多的首付，大多數二套房購房者沒法享受純公積金貸款，只有尋求組合貸款。

　　舉例來說，假設李先生的首套房貸款已經結清，想用公積金貸款再買一套總價100萬元的房子，那么他最多只能申請40萬元公貸，如果首付三成即30萬元，即便申請到了最高40萬元的公貸額度，但仍有30萬元的資金缺口，需要找銀行尋求組合貸款才行。當然，另一種辦法是，李先生可以通過借錢等方式將首付提至六成，他就有可能享受純公貸。

　　另外，如果首套房采用公積金貸款，則二套房的貸款額度只能為“60萬元扣減首次已使用住房公積金貸款后的差額”，即如果已經用了公貸30萬元且已還清，那么現在他的貸款額度僅剩下30萬元。

記者算賬

貸款70萬每月少還365元

　　目前，武漢已有多家銀行開始執行“認貸不認房”政策，即首套房還清貸款后，購買二套房的首付比例從過去的七成降為三成，買第三套房從過去的禁貸改為首付三成或五成。同時，雖然武漢目前尚無一家銀行出臺貸款利率優惠的正式文件，首套房七折利率仍絕跡，但絕大多數銀行的房貸利率已回歸基準。

　　業內分析，因銀行現行首套房貸基準利率為6.55%，而公積金二套房貸款即便是利率上浮10%也僅4.95%，仍較銀行貸款有優勢，因此對不少購房者仍有吸引力。

　　公積金新政能為購房者節省多少錢?記者算了一筆賬：假設王小姐首套房貸已經還清，現在想買一套價值100萬元的房子，首付30萬元，20年貸款70萬元，如果全部用商貸，根據銀行現行基準利率6.55%，則每月還款5240元，總利息46萬元;而如果王小姐以組合方式貸款，公貸和商貸分別為40萬元和30萬元，那么她每月的還款額為4874元，比純商貸少365元，總利息39.6萬元，比前者少6.4萬元。

　　值得一提的是，央行重申首套房貸利率最低可以在基準利率上打七折，也就是4.58%，與目前公貸的利率的4.5%相差無幾。這是否意味著公貸利率也將調整?武漢公積金管理中心人士說，目前暫無調整計劃，武漢公貸利率仍維持不變。