第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第三條市、縣(區(qū))人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)服務(wù)水，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

蘭州新區(qū)管委會、蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會在各自的管轄范圍內(nèi)履行物業(yè)管理職責(zé)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督;協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等關(guān)系;落實老舊住宅小區(qū)管理工作。

城市社區(qū)、農(nóng)村村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第四條市、縣(區(qū))人民政府物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市、縣(區(qū))物業(yè)管理機構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理工作。

市、縣(區(qū))人民政府其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員誠信檔案，引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法行使權(quán)利，履行義務(wù)。

第六條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場秩序和公競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第二章業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)變更登記的人，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒不履行業(yè)主義務(wù)。

第八條物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以依法書面授權(quán)代理人參加，也可以以電子方式參加討論和表決。

第十條交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門。報告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分的資料;(二)房屋及建筑面積清冊;

(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件;

(四)房屋建筑工程竣工驗收備案表及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用證明;

(五)物業(yè)服務(wù)用房配置的資料;(六)業(yè)主名冊。

開發(fā)建設(shè)單位未及時書面報告的，已交付專有部分的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到開發(fā)建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第十一條下列事項由業(yè)主大會決定：

(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(四)籌集和使用專項維修資金;

(五)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;

(七)改變共有部分的用途;

(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用;

(九)利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置車位及管理收費事項;

(十)批準(zhǔn)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;

(十二)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定的其他事項。

決定前款第(四)項、第(五)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

由于業(yè)主達(dá)不到法定人數(shù)無法召開業(yè)主大會的，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以召開業(yè)主代表大會決定除本條第一款第(四)項、第(五)項外的其他事項。業(yè)主代表大會的代表可按幢、單元、樓層等為單位推舉產(chǎn)生，業(yè)主代表大會不得少于三十人。

第十二條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天，在超過專有部分占已交付建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占已交付物業(yè)總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主不反對的情況下生效。

第十三條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)系本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的常住業(yè)主，且本人有履行業(yè)主委員會委員職務(wù)的時間保證;

(二)身體健康，年齡不超過70周歲，能夠履行委員職責(zé);

(三)本人、配偶及其親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)企業(yè)出資或者任職;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十四條業(yè)主大會每年至少召開一次會議，由業(yè)主委員會召集。

業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則按期召集業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促召開業(yè)主大會會議。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議：

(一)發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時處理的;

(二)百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議的;

(三)業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職的;

(四)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的。

第十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會委員的工作津貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會報告收支情況。

前款所述費用由全體業(yè)主承擔(dān)，有公共收益的，從公共收益中支付。籌備和召開首次業(yè)主大會的經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)社區(qū)、居(村)民委員會：

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;(二)業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況;

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(四)業(yè)主大會會議記錄和會議決定。

第十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。

第十八條業(yè)主委員會任期屆滿前九十日，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿逾期未進(jìn)行換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)督促換屆選舉。