大力推進住房保障的貨幣化，杭州出臺指導意見

這個消息，對于渴盼廣廈千萬間的杭州人來說，也許會是一根引起變化的杠桿??

符合公租房申請條件的人，不一定要租住在政府興建的公租房里，也可以拿著政府給的補貼，自己去別的地方租房。這個被提及多次的杭州試點“公租房貨幣補貼”，終于塵埃落定。

昨天《關于大力推進住房貨幣化保障方式的指導意見》(以下簡稱《意見》)正式出爐，旨在推進杭州住房保障的貨幣化。其中除了明確杭州今年要選擇一個區(qū)先行試點市本級公共租賃住房貨幣補貼外，另外還有兩塊內(nèi)容更讓人眼前一亮??

杭州將加大征遷貨幣化安置力度，合理引導被征收(補償)人利用貨幣補償款通過市場購買住房;

另外，政府還將開展搭橋預訂商品房作為安置房服務，強化政府公共服務職能。

說得直白點兒，今后你的房子若被征遷，政府將鼓勵你直接拿貨幣補償，如果你拿著補償款買房，政府還會幫忙牽線，以優(yōu)惠的價格幫你預定商品房作為安置房。

公租房貨幣補貼，先選擇一個城區(qū)試點起來

根據(jù)《意見》，杭州將向符合公共租賃住房準入條件的城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)大學畢業(yè)生和創(chuàng)業(yè)人員發(fā)放租房補貼，資助其租賃市場住房。

很多人會問：那么公租房的貨幣補貼怎么算?

基本原則是這樣的：公租房貨幣補貼保障的標準將按照貨幣補貼標準租金乘以家庭保障面積計算核定。針對保障家庭的不同收入水，建立差別化租金補貼機制。在2017年，杭州將先選擇一個區(qū)先行試點。

杭州試點“公租房貨幣補貼”，其實是有全國層面的政策大背景的。今年年初，住建部發(fā)文《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導意見》，明確保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼并重，“補磚頭”與“補人頭”相結合。

而杭州目前的情況是，按照“十二五”規(guī)劃杭州要興建300萬方的保障住房，目前公租房建設保有量已經(jīng)超額完成，在總量問題得到解決后，保障性住房的使用效率開始提上改革議程。

“租金、配套都還滿意，就是工作地方遠了點，上班不方便。”多年來，類似的議論幾乎在每個公租房選房現(xiàn)場都能聽到。對于特困家庭來說，實物性的住房保障更有效;而對于低收入家庭來說，貨幣性質(zhì)的住房保障可以拿著政府給的貨幣補貼選擇合適的房子租住，提供了更大的靈活性，更有利于職住衡。

如果說杭州的住房保障之前是以實物配租為主，那么今后，杭州的住房保障要轉向實物和貨幣并舉。

記者了解到，雖然《意見》已明確試點公租房的貨幣化補貼，但具體在哪一個城區(qū)試點，該城區(qū)符合條件的市民如何申請等問題還需進一步細化落實。

■他山之石：

美國紐約的做法是把住房保障的貨幣補貼給出租房子的房東。存量房的房東把房子租賃給低收入者，其租金收入由兩部分組成：一部分是財政提供的貨幣補貼;另一部分是低收入者自行支付的租金。

另外，還有不少城市嘗試通過住房券等形式，把住房保障的貨幣補貼給低收入家庭。

房屋被征收，政府多重福利鼓勵你選貨幣補償

根據(jù)《意見》，在今后杭州國有土地征遷中，將加大貨幣化安置力度，提高貨幣化安置獎勵標準。

除了公租房，還有征遷房的問題很讓人關注。

這些年，江干、下城、濱江等不少國有土地被征收。目前，實物安置和貨幣化安置是可供選擇的兩種安置方式，不過記者了解到，選擇安置房實物安置的占了較重的比例。而貨幣化安置獎勵標準的高低是影響被征收(補償)人是否選擇貨幣化安置的主要因素。

簡單來說，被征遷戶大多覺得拿房子比拿錢更劃算。

但這個選擇的理由可能在《意見》公布后發(fā)生變化：《意見》明確在國有土地征遷安置中，被征收人選擇貨幣補償?shù)模�由征收部門在按評估價格對被征收人住宅房屋給予補償?shù)幕�礎上，再按照評估價格的20%給予貨幣補貼。此外按期搬遷的、新購房屋價較低的都會給予獎勵(見圖)。

集體土地的征遷安置根據(jù)《意見》同樣將引導貨幣化安置。

拿了貨幣補貼買房，政府幫你牽線搭橋

房子被征收，選擇了貨幣補貼，政府還會幫你牽線搭橋購買合適的商品房作安置。

《意見》明確了幾種方式。

比如可以根據(jù)被征收人的安置需求，提供商品房信息，供被征收人自愿選擇購買。

也可以以單個征遷項目為單位或全轄區(qū)統(tǒng)籌，根據(jù)貨幣化安置被征收(補償)人安置需求，通過競爭性談判、詢價等方式，公開選定若干商品房項目(交付期限原則上不超過半年)，通過征遷項目實施單位支付訂金鎖定房源的方式，以較市場售價優(yōu)惠一定幅度的價格向開發(fā)建設單位預訂一定數(shù)量房源，供被征收(補償)人自愿選擇購買，并由被征收(補償)人與開發(fā)建設單位結算購房價款。

或者也可以經(jīng)被征收人同意，將征收人按規(guī)定可享受的貨幣補償款價值，制作成相應的房票。由被征收人在規(guī)定期限內(nèi)憑房票通過市場自行選擇商品房購買等等。

至于如何落實保障房貨幣化，《意見》也明確，上城、下城、江干、拱墅、西湖和濱江區(qū)可以根據(jù)意見，結合實際制定實施細則。蕭山、余杭、富陽及各縣(市)可參照執(zhí)行。

■他山之石：

在今年住建部表態(tài)前，多地已經(jīng)試點回購商品房充當保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。

安徽蕪湖的做法是，以“團購”的價格從開發(fā)商手中回購商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。

福州則下發(fā)《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(試行)》。明確各級政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求。

《意見》出臺對存量房是利好

《意見》的出臺對庫存量巨大的杭州樓市而言是一個利好，考慮到政府有可能通過競爭性談判、詢價等方式，公開統(tǒng)籌選擇一些商品房項目作安置房源，對一些存在資金困難、后續(xù)無力急需獲取現(xiàn)金流的開發(fā)商來說，利好更大一些。

貨幣化安置增加了居住選擇權

《意見》的出臺可以看出政府在逐漸轉變職能，以前不管是公租房還是安置房，采取的是大包大攬的政策。現(xiàn)在公租房的貨幣化和征遷貨幣化安置，都有利于發(fā)揮市場配置資源作用，提高了住房保障的效率，同時增加了群眾居住選擇權。

另外，這一政策的出臺，尤其是對貨幣化安置的獎勵，杭州給出的獎勵力度還是非常大的，這對樓市來說無疑是一個利好。以征遷安置房為例，以前被征收的居民拿到了安置房，一般不止一套。這些多出來的房子一般用來出租或交易，其實是增加了樓市的供應。

現(xiàn)在政府引導貨幣化安置，如此大的力度可能會吸引不少被征收戶選擇貨幣化安置，拿到貨幣補貼后，這一部分人變成了非常直接的購房“剛需”。供應減少，需求增加，這一進一出對杭州樓市去化存量絕對是個利好。

不過，這一政策的影響到底有多大還有待市場驗證，此外還帶有一定的區(qū)域性。比如濱江某一區(qū)塊征遷，被征收人到西湖區(qū)買房的幾率是非常小的，所以被征收區(qū)域周邊樓市的利好會更直接。