國土部落定養老用地新政 試水土地抵押策略

　　多年的呼吁、逐漸加劇的老齡化趨勢以及頂層設計，讓養老設施用地政策終于在更高層面有了具體的定調，養老服務設施普遍存在的用地難題有望“破冰”。

　　4月23日，國土資源部對外發布了《養老服務設施用地指導意見》(以下稱《意見》)。《意見》中提到，經養老主管部門認定的非營利性養老服務機構，其養老服務設施用地可采取劃撥方式供地;營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計劃公布后，將在不設置競買人限制條件的情況下以招拍掛方式供地。

　　《意見》還界定了養老服務設施用地范圍、用途、年期，以及供地方式，并明確規定養老服務設施用地應當納入國有建設用地供應計劃。

　　該《意見》旨在落實國務院去年9月份發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》所提出的任務要求，保障養老服務設施用地供應，規范養老服務設施用地開發利用管理。

　　在投身養老設施建設的企業來看，《意見》最大的亮點是，出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權，但以劃撥方式取得的建設用地使用權應補繳相應款項后方可優先受償。

　　“目前，養老產業發展存在投資額大、資金回收期長、盈利考驗等風險，土地政策缺失一直是民營資本進入養老產業的掣肘，這次國土部的政策將在一定程度上激發民間資本活力，為即將到來的老齡化需求高潮做好準備。”接受中國房地產報記者采訪的養老地產研究人士認為。

　　受這一利好消息影響，具有養老概念的地產股包括萬科、保利地產、中茵股份、世聯行、上實發展、天宸股份等日股價呈現小幅波動。

土地可抵押

　　據接國土部人士向中國房地產報記者介紹，國土部部長姜大明本人一直欲在養老用地方面有所作為，多次指導支持相關工作開展。

　　國務院相關領導就養老用地的工作對國土部也有具體要求，后由國土部土地利用管理司承擔《意見》制定工作。

　　此后，國土部土地利用管理司先后和北京(樓盤)市國土局等相關部門進行了溝通以及意見收集，并開始了對養老機構的調研工作。

　　2017年5月《意見》初稿出臺，國土部土地利用管理司組織研討會，邀請養老機構負責人、專家、北京市國土局等業內人士參與探討。經過一年醞釀，2017年4月17日，《意見》正式印發。

　　曾參與《意見》初稿討論的北京樂成老年事業投資有限公司總經理高峻松稱，初稿討論雖然未能改變養老服務設施用地“醫衛慈善用地”的性質，但是獲取方式突破了“慈善”定位，出讓、租賃形式享有可抵押權。

　　《意見》規定，養老服務機構的土地用途應確定為醫衛慈善用地，養老主管部門認定的非營利性養老服務機構，其養老服務設施用地可采取劃撥供地。營利性養老服務設施用地應當以租賃、出讓等有償方式供應，出讓年限最高不超過50年，原則上以租賃方式為主。

　　以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。 專家分析表示，依據同類用途土地，科技、醫療、保健等類綜合一宗地最長50年的期限，租賃年限最長同樣不超過50年。

　　《意見》指出，簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

　　“這開了一個大口子，意味著從政策層面給營利性養老機構一個估值定位，養老機構可以完成資產估值，實現資本流動，對資本的進入有很大的促進作用。”高峻松評價道。

　　高峻松說，目前養老市場上尚未有明確的盈利模式，養老服務回收周期過長，而資本都是逐利的，長此以往難以調動資本積極性。這一政策出臺，有利于養老開發商資本增值。出讓或租賃用地抵押值明晰，劃撥用地自建房產設施后，估值拍賣時只需要補繳土地出讓金即可。“這一次的政策是很全面的，沒有漏洞。”

　　“另外，給養老設施用地一個明確定位本身就是很大進步，《意見》主要是向營利性養老機構放開，對應國務院強調的社會力量將主導養老產業的定位。”高峻松補充道。

　　在盤活存量用地上，《意見》明確對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓(租賃)或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金(租金)，辦理協議出讓或租賃手續。

　　“不改變土地性質，意味著不需要政府收回再出讓，對企業來說成本降低了，程序更明確了，對社會資本主動性有引導作用。”高峻松分析說。

　　針對協議出讓土地，規定如果存在兩個或兩個以上意向者，采取招拍掛方式供應，不設置門檻。同時也沒有規定最高額度限制。“不會限定最高額，各地土地招拍掛價格制定都有一套完整而嚴謹的流程方案，國土部門制定過程中會綜合考慮土地性質用途，但既然是市場化行為，就不可能設置上限。”高峻松表示。

5年試驗期

　　就供地方式，《意見》明確，養老服務設施用地應當納入國有建設用地供應計劃。對閑置土地依法處置后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先作為養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

　　“國土部出臺養老用地指導意見是好事，理清土地歸屬、性質，政策文件給了養老用地可操作空間，有利于養老用地不斷成熟完善。但整體上，指導意見還是對已有土地體系的延伸，沒有特別的創新。”北京安信頤和控股有限公司總經理趙軍說。