何謂網簽？

所謂“網簽”，是指各地房管部門的網上交易系統(tǒng)。大部分置業(yè)過的購房者，都親歷過新房網簽，一語以蔽之，它可以保證房源真實，防止一房兩賣。

二手房網簽，同樣如此。

即：二手房交易過程中所簽訂的房地產中介服務合同、房源信息公示、簽訂買賣合同、選擇交易資金托管及銀行等全部都將在網上進行。

▲辦理指示牌示意圖

并且房屋交易過程中各個環(huán)節(jié)信息反饋、存量房房源信息、成交信息的查詢和統(tǒng)計也都可以通過該系統(tǒng)和網站獲得。

這個線上過程就是二手房網簽。

二手房網簽，有何好處？

1，網簽后業(yè)主資質經過核實會更加可信，盤源信息也更加可靠，以后找房子可能會更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。

2，交易過程全部信息化后，可以縮短買賣雙方交易的時間。整個網簽過程也都可以通過網上實時查詢，得知二手房交易的辦理進程。

3，二手房交易信息上網后有利于政府部門對二手市場進行監(jiān)控。

事實上，如果所有交易都強制性網簽，對買方最大的好處是防止一房兩賣，減少糾紛，特別是在房價大漲的時期，買方可避免總是提心吊膽。

二手房網簽，要擔憂什么？

除了網簽的好處，對于二手房網簽其實購房者最擔心的是稅費該如何收？

正常的情況下，個稅、契稅、增值稅都是跟交易價成比例。不可否認，市場上大量存在稅費“低過”的現(xiàn)象，即審稅時合同價寫低一些。

如果買賣雙方為了避稅，交易價定為1元，那么這套房子就完全沒有任何稅費了。所以合同價不能低于何謂核定價。

各地都有核定價，也有稱之為“二手房過戶指導價”的，都是一個意思。它是由當?shù)囟悇詹块T確定的，核定價存在的意義主要是“托底”，簡單說，當買賣雙方的合同價格低于核定價時，稅務部門將不再根據(jù)合同價來確定稅基，而是以核定價為標準來確定稅基。

比如，原來合同價90萬，提交的合同價60萬，而核定價是66萬，那稅基就是66萬。如果提交合同價是80萬，超過66萬，稅基就是80萬。即核定價和合同價誰高稅基就是哪個。一般為了少交稅，合同價盡量報低。

一旦出現(xiàn)網簽，由于中山一般所有稅費由買方承擔，賣方是否配合低價網簽是一個問題。網簽價低了，銀行是不是根據(jù)網簽價貸款，貸款金額會不會降低又是一個問題。

關于網簽的細節(jié)還不清楚，但有一點是肯定的：如果你想獲得高的貸款成數(shù)，必須要提高過戶價，付出一些稅費的代價。

說解！何為三價合一？

那么，為何會有如此多的消息傳出三價合一呢？并非空穴來風，實施二手房網簽，往往意味著”三價合一“的第一步。

一直以來，在買二手房的過程中，一般存在“四個價”，分別是：房屋成交價、銀行貸款評估價、網簽備案合同價、房管局評估價。

房屋成交價，由買房雙方各自敲定，因此存在差異化，不在“三價”之中。因此，“三價”為銀行貸款評估價、網簽備案合同價、房管局評估價。

1，銀行貸款評估價

買家在和銀行簽訂貸款合同之前，銀行會先給所抵押的房產進行現(xiàn)場拍照評估資產價值。

假設中山一套房子真實成交價為150萬，銀行貸款評估評到180萬或者更高，網簽合同價為100萬。

這樣會出現(xiàn)一種情況，本來150萬的房子，按首付三成45萬算，你最多只能貸到105萬，但是如果銀行貸款評估價做高了，使房子的貸款增加到了126萬，那購房者等于可以“省”下了約20萬的首付。

但如果按“三價合一”的標準執(zhí)行，就不太可能出現(xiàn)銀行貸款評估價與網簽合同價不相同的問題，因此就是購房首付提高了。

2，網簽備案合同價

所有房子過戶之前，都要到所在地區(qū)房地產信息網中進行網簽，其中的房屋網簽價格是買賣雙方自行決定的，所以可以說價格想錄多少就錄多少。

那么這里就會出現(xiàn)“陰陽合同”的問題的，例如本來實際成交價格為是150萬，網簽合同卻錄100萬，最后過戶時，房管局就會以網簽備案的價格綜合考慮計稅價格，而不會以實際成交價150萬來計稅。

如果執(zhí)行“三價合一”后，“陰陽合同”或將終止，就不會出現(xiàn)差價的問題。

3，房管局評估價

房管局計稅評估價有自己的核定價格范圍，因為這個直接跟國家稅收掛鉤，所以都是用電腦自動評估，排除了人為低評偷稅漏稅的情況。

一般而言，如何網簽合同價低于評估價時，則按評估價收取，高于評估價按網簽合同價收取。也就是說，只要網簽備案合同價低于房管局評估價，那么稅費就以最低價收取。

假如一套房子真實成交價為150萬，貸款評估為180萬，網簽合同價為100萬，房管局評估價為90萬，那么稅費就會按90萬計算。如果按“三價合一”政策，將會以180萬計稅，這就是差距。

總的來說，如果實行“三價合一”政策，可以更有效地避免“陰陽合同”、通過做高銀行評估價來降低實際首付比例，以及報低成交價來避稅的玩法。

與此同時，“房管局評估價”將成為最重要的交易基準，購房者就會比之前多付首付，或者是多交稅費。

如若“三價合一”，將利好新房市場

另一方面，購置二手房成本的增加，對于新盤而言則是”截流“。要知道，相較于二手房，新房在稅費方面有著比較大的優(yōu)勢。

相關業(yè)內人士認為：“如若實施”三價合一“，應該會有一部分的客戶會參與到新房市場中，但但這一部分只是少數(shù)。“

對于三價合一政策，這肯定是大勢所趨。之前評估、貸款和交稅分開是由于部門之間“壁壘”，現(xiàn)在相關部門逐漸在打破，對稅收、貸款統(tǒng)一評估的方式肯定是對的，之后也將逐漸形成這種趨勢。

“另一方面也說明了所有涉及房地產事情都是圍繞房子是拿來住的方向努力。”相關業(yè)內人士補充道。

還有半個月，中山二手房網簽就要來了。