潮州市征地拆遷補(bǔ)償如何計算，潮州市征地拆遷律師

關(guān)于評估機(jī)構(gòu)的選擇，根據(jù)建設(shè)部2003年12月1日頒布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇；拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。如某省會城市的具體做法是，拆遷人取得房屋拆遷許可證后，有意向接受估價業(yè)務(wù)委托的評估機(jī)構(gòu)可以到政府拆遷主管部門進(jìn)行登記，市房屋拆遷管理部門和拆遷人根據(jù)拆遷項目大小和難易程度，在具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)中選擇幾家，并予以公示。由拆遷人組織被拆遷人對公示的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行投票，根據(jù)實際投票數(shù)中有效票相對多數(shù)確定評估機(jī)構(gòu)。表面上看，這種做法賦予了被拆遷人足夠的主動權(quán)，由他們通過民主投票的方式來自行選擇評估機(jī)構(gòu)，而不是由拆遷人一方來選擇，從而可以充分保證拆遷評估及其結(jié)果的公正性和公性，即保障了被拆遷人的利益。

然而，在實際操作中往往存在如下兩方面的弊端：一方面，由于被拆遷人對房地產(chǎn)評估這門技術(shù)及評估機(jī)構(gòu)的了解有限，所以很難選出最能對房屋拆遷補(bǔ)償價格進(jìn)行合理、公正地估算的評估機(jī)構(gòu)，而且被拆遷人作為分散的個體，往往參與意識不強(qiáng)，真正參與投票的并不多，這就使得拆遷人或者個別評估機(jī)構(gòu)有可能做一些手腳，借這種看起來公正、民主的方式達(dá)到暗箱操作的目的，來選擇拆遷人意愿中的評估機(jī)構(gòu)。另一方面，在實際操作中，供選擇的評估機(jī)構(gòu)往往都是本地的，而一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)或欠發(fā)達(dá)的市、縣只有有限的幾個評估機(jī)構(gòu)，這樣無疑會限制被拆遷人的選擇，也為拆遷人留下可人為操作的余地。為了杜絕可能出現(xiàn)的不公正現(xiàn)象，我們認(rèn)為，除了本地評估機(jī)構(gòu)可供選擇外，應(yīng)當(dāng)引入競爭機(jī)制，允許外地等級高、信譽(yù)好的評估機(jī)構(gòu)申請參與競爭。評估機(jī)構(gòu)的選擇可以借鑒法院系統(tǒng)或者彩票搖獎的做法，采取由拆遷主管部門在具有拆遷評估資質(zhì)而又愿意接受拆遷評估業(yè)務(wù)委托的全部評估機(jī)構(gòu)中，以搖號或者抽簽的辦法選定評估機(jī)構(gòu)。在舉行搖號或抽簽之前，由拆遷主管部門根據(jù)拆遷項目的性質(zhì)、規(guī)模等不同情況，擬定對評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的資質(zhì)及其他相關(guān)條件（如年業(yè)務(wù)量、當(dāng)前已完成的拆遷評估項目數(shù)量及正在進(jìn)行的拆遷評估項目數(shù)量、項目完成的質(zhì)量等）的要求，并由有意愿接受拆遷評估業(yè)務(wù)委托的評估機(jī)構(gòu)（允許外地符合條件的評估機(jī)構(gòu)參與競爭）向拆遷主管部門提交參選申請。拆遷主管部門只做形式審查，符合條件的評估機(jī)構(gòu)都可以參與搖號和抽簽。為保證評估機(jī)構(gòu)選擇的規(guī)范性、嚴(yán)肅性，符合公開、公、公正的要求，搖號或抽簽的組織工作應(yīng)由房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)，并邀請公證機(jī)構(gòu)參與，采用一套規(guī)范的選擇實施程序。對于實施程序的安排要求簡明清楚，這樣容易為拆遷當(dāng)事人尤其是被拆遷人所理解和接受；要具有較好的可操作性，容易實，比較經(jīng)濟(jì)；要規(guī)范穩(wěn)定，這樣才能建立權(quán)威性、可信性。搖號抽簽選擇方式在選擇房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)過程中，完全去除了關(guān)系等因素對評估機(jī)構(gòu)選擇的影響及拆遷人或者個別評估機(jī)構(gòu)做手腳的可能性，從而可以充分保證評估的公正性和公性。