“以房養(yǎng)老”就是“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人抵押自己的產(chǎn)權(quán)房，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)。2013年9月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。2017年6月中國保監(jiān)會發(fā)布了《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，自2017年7月1日起至2017年6月30日在北京、上海、廣州、武漢試點。2017年3月27日保監(jiān)會批復(fù)了幸福人壽的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(A款)》的保險條款，國內(nèi)首個保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品正式出爐。實際上，從2003年開始部分城市已試點“以房養(yǎng)老”，但是其發(fā)展非常緩慢，到目前為止金融機構(gòu)和消費者對此比較冷淡。盡管如此，“以房養(yǎng)老”是改善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充，具有客觀的發(fā)展前景。因此，應(yīng)積極推廣“以房養(yǎng)老”，發(fā)展養(yǎng)老金融，帶動銀發(fā)經(jīng)濟的發(fā)展，這對社會、經(jīng)濟的發(fā)展具有深遠的意義。

我國“以房養(yǎng)老”：金融的機遇和難題

日益劇增的養(yǎng)老壓力和不完善的養(yǎng)老保障機制需要發(fā)展新的養(yǎng)老保障模式，“以房養(yǎng)老”就是很好的突破口。

我國人口老齡化的加深不斷增加養(yǎng)老壓力。我國從2000年開始已進入老齡化社會，2017年末60周歲及以上人口數(shù)為21242萬人，占總?cè)丝诒戎貫?5.5%;65周歲及以上人口數(shù)為13755萬人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口將每年增長100萬人，今后我國社會養(yǎng)老負擔(dān)十分沉重(《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告2013》)。

老年人自身養(yǎng)老儲備普遍不足，社會保障機制不完善，養(yǎng)老保障資金需求巨大。2010年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》數(shù)據(jù)顯示：城市老年人領(lǐng)取退休金(養(yǎng)老金)的比率為84.7%，城市老年人均月養(yǎng)老金收入為1527元，即年均18324元。然而，我國的社保基金缺口大，部分城市已空賬運行。加之，目前我國養(yǎng)老機構(gòu)和設(shè)施嚴重不足，勞動力短缺和醫(yī)療技術(shù)發(fā)展，養(yǎng)老成本快速上漲。因此，需要開辟新的養(yǎng)老融資渠道。

高的住房自有率、養(yǎng)老觀念和養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變必將推動“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品的發(fā)展。城市居民自有住房的擁有率為85%，不少居民的資產(chǎn)大部分固化在住房上。我國正在經(jīng)歷人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變時期，老齡化進程快。尤其，“421”家庭結(jié)構(gòu)的養(yǎng)老壓力非常之大，不給子女增加養(yǎng)老負擔(dān)是祖輩、父輩的主要心愿之一。

但十年來，諸多相關(guān)金融嘗試并未取得實質(zhì)性進展。

2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗試過“以房養(yǎng)老”，但均因效果不理想而擱淺。北京市中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司和北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合推出“養(yǎng)老房屋銀行”。根據(jù)老年人養(yǎng)老申請，公司出租老年人原住房，所有租金用于老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心產(chǎn)生的相關(guān)費用，房屋產(chǎn)權(quán)不變更。由于缺乏公信力，只有幾位老人通過該方式入住養(yǎng)老服務(wù)中心，目前均已離開。上海市公積金管理中心推出“住房自助養(yǎng)老項目”，老年人將自己的產(chǎn)權(quán)房賣給市公積金管理中心并一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租金與市場價等同。該項目失敗的主要原因在于大多數(shù)老人不能接受簽約的時候變更房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。20，南京湯山的溫泉留園推出“以房換養(yǎng)”業(yè)務(wù)，60歲以上的孤殘老人自愿將房產(chǎn)抵押給留園，入住留園享受終身免費養(yǎng)老服務(wù)，老人去世后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。養(yǎng)老院沒有充足的現(xiàn)金流，無法持續(xù)支付預(yù)支的養(yǎng)老服務(wù)費用，即使勉強維持服務(wù)質(zhì)量也勢必會降低。中信銀行于2011年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，但該業(yè)務(wù)推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

我國“以房養(yǎng)老”難產(chǎn)的原因主要有以下幾點。

對企業(yè)而言，單向現(xiàn)金流流量大，房產(chǎn)貶值風(fēng)險高，收益難保障。“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)必須先長期墊付現(xiàn)金，然后再把不動產(chǎn)變現(xiàn)獲取收益。如果沒有其他擔(dān)保，房產(chǎn)的貶值風(fēng)險直接影響企業(yè)收益。我國居用地使用權(quán)僅為70年，產(chǎn)權(quán)到期后將導(dǎo)致房產(chǎn)貶值。另外，我國住宅建筑質(zhì)量普遍低，房產(chǎn)抵押之后產(chǎn)生的維修、保養(yǎng)和折舊費難以估算。

對個人而言，存在資產(chǎn)縮水風(fēng)險和養(yǎng)老風(fēng)險。我國居民非常執(zhí)著于住房，多數(shù)老人還是希望把房子留給子女。另外，現(xiàn)在的老年人經(jīng)歷了長期的通脹和房價的快速上漲時期，既擔(dān)心未來上漲的住房價值遠遠超過自己領(lǐng)取的養(yǎng)老金金額，又擔(dān)心定額養(yǎng)老金跑不過物價的上漲將面臨養(yǎng)老資金不足。

缺乏制度的保駕護航。無法獲得制度保障和有公信力的組織擔(dān)保，金融機構(gòu)和個人都擔(dān)憂風(fēng)險。

政策建議

修繕法律法規(guī)，明確土地使用權(quán)的續(xù)期問題。為保證居民財產(chǎn)的保值，居住用地使用權(quán)年滿70后，可以無償續(xù)期使用或低價有償續(xù)期使用。在低價有償續(xù)期使用時，可以實施土地年租制，促進土地市場的可持續(xù)發(fā)展。

穩(wěn)定房價、動態(tài)調(diào)整。“以房養(yǎng)老”在發(fā)達國家的成功推行建立在完善的房地產(chǎn)評估體系，健康穩(wěn)定的房價和物價的基礎(chǔ)上，我國以房養(yǎng)老的推進也應(yīng)以相對穩(wěn)定的我國房地產(chǎn)市場為前提。另一方面，如果房價和物價的變化幅度較大，應(yīng)適時(比如每隔7年)重新評估房地產(chǎn)價值，適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)老金金額。

完善相應(yīng)的商業(yè)性和政策性金融支持手段。如培育和發(fā)展“以房養(yǎng)老”信貸二級市場，比如，個人抵押貸款證券化，促進資金的流動性，解決單向資金流問題。再如政府提供保險擔(dān)保，讓更多的低收入老人“以房養(yǎng)老”，安享晚年。借鑒新加坡的“屋契回購計劃”，發(fā)展經(jīng)濟適用房和共有產(chǎn)權(quán)房的“以房養(yǎng)老”。