從理論上說，若要使“以房養老”成為可行的和可操作的社會政策，必須具備兩個前提條件，一是老人的住房必須是可以由他們自由支配的，二是住房市場的價格是穩定且可持續的。

日，國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出，要“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。另據媒體報道，試點工作的具體辦法將在2017年第一季度面世。

所謂“老年人住房反向抵押養老保險”，其實就是差不多已經討論了十年之久，并且陸陸續續有地方政府在“試點”，然而效果卻不盡如人意的“以房養老”。為此，《人民日報》發表評論稱：“‘以房養老’須破倫理阻力。”《北京青年報》則假“業內人士”之口指出：“以房養老更適合無子女孤寡老人。”

上述兩篇媒體評論，從兩個方向道出了“以房養老”在當今中國現實社會生活中遭遇的尷尬。前者把“阻力”歸結到“倫理”，但“倫理”并非唯一阻力。就一個家庭而言，將住房抵押給金融機構從而獲得“倒按揭”來為父母養老，其中涉及的問題顯然遠遠超越“孝”與“不孝”的范疇。后者是“業內”的意見，其實是從另一個角度證明，若是“無子女”，不言而喻，“倫理阻力”也就不存在了。但是，在當今中國，有房產的“孤寡老人”究竟有多少人?如果算上有子女但子女不在乎房產不房產的老人，這個群體又有多少人?

因此，在現實生活中，“以房養老”只會是一個非常“小眾”的政策，基本上影響不了老年保障和老年服務的大局。

以上所述，只是問題的一個方面。另一方面，“以房養老”還必須考慮接受質押的貸款方的利益，亦即金融機構是否肯接這個盤子。十年來，其實有很多地方一直都在做這方面的“試點”，但效果不佳。現在將這個“試點”稱作“老年人住房反向抵押養老保險”，那么，必須考慮的是，保險自有保險的規律。如果一個保險標的未來前景無法預測，其實是做不了保險的。現在住房市場有哪些不可預測的影響因素呢?

首先，就是如今媒體上熱議的“70年大限”。雖說《物權法》規定，可以“續期”，但怎樣“續期”?續期時要不要交費?并沒有明確規定，估計期內恐怕也難以出臺相應的規定。那么，這就使住房這個抵押物品的估價成了難題。譬如說，住房已經住了10年，在抵押時是否要“折舊”?而另一方面，住房本身價格是在上漲，這又怎么估算?還有一個“利壞”消息，就是中國城鎮的居民住房，均壽命據說只有30～40年。怎樣綜合考慮這些影響因素，進而對住房進行估價，并最終作出決策，恐怕并不是一件容易的事情。

其次，現在一線城市房價看漲的趨勢還是比較明顯的;二線城市目前也是漲聲一片，但是對下跌的擔憂也同時并存;三線、四線城市就不好說了，很多“鬼城”的存在就說明了這一點。這樣不確定的漲漲跌跌所造成的困擾，對保險精算也是個大麻煩。如果今年簽了“倒按揭”的協議，明年房價大漲了或大跌了，又將怎么處理?

總之，住房市場的走勢不企穩，前景難預測，其實是無法做保險精算的，因而也就無法做出相應的保險方案。如果硬要以行政手段去“推動”、去干預，會不會出現“中國式”的“次貸危機”?金融機構迄今沒有對“以房養老”表現出積極性，恐怕其深層的理由也正在這里。

所以，從理論上說，若要使“以房養老”成為可行的和可操作的社會政策，必須具備兩個前提條件，一是老人的住房必須是可以由他們自由支配的，二是住房市場的價格是穩定且可持續的。

在上個世紀末開始搞住房改革時，當時的方案設計是學新加坡，解決居民住房問題并使他們擁有自己的資產(房產)主要是靠“經濟適用房”。在這個前提下，我們曾經提出過把養老保險和住房關聯起來的政策設計。新加坡的經驗，實際上就是把個人賬戶中儲備積累的養老保險基金(公積金)，用按揭的方式貸給投保者買房，把這筆在投保者看來本來要沉睡幾十年的資金用活了，同時也讓養老保險基金獲得了穩定可靠的貸款利息(買方自己住的一般不會不還款)。進入老年時，即使遭遇什么不幸，最終還有一份不動產可以作抵押貸款來保底。因為子女也可以得到同樣的政策待遇，所以他們就無需老惦記著老人的房產了。但是，后來住房社會政策被扭曲，走上了以房地產市場為主的路子，使這一方案成為“烏托邦”。

在當今中國社會的現實條件下，有一個“以房養老”的“修正案”也許會有用。當老人的身體狀況到了失能失智的階段，靠子女提供服務照料實際上是比較困難的，比較好的選擇是入住老年服務機構。如果在資金上有困難，可以考慮把老人的住房租出去，用這樣的方式來獲得機構服務的資金。這樣的做法沒有改變住房的產權所屬，當老人故去時，其親屬就可以將住房收回再做處置。這個方案的關鍵是要有一個非營利的服務機構(社會組織)來操辦這件事情，因為租金可能并不很富余，要是走市場的路子，老人所得就寥寥無幾了。