住房貸款利率有新政！利息會漲嗎？汕頭房價會受影響嗎

8月25日，中國人民銀行發布公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最一個月相應期限的貸款市場報價利率（英文簡稱LPR）為定價基準加點形成。

01房貸利率政策為何調整？

央行為了解決“融資貴”難題，最搞了新的貸款市場報價利率(LPR)，推動降低貸款實際利率。

新LPR的報價方式改為按照公開市場操作利率(主要是1年期中期借貸便利利率)加點形成；報價頻率改為每月報價一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

即，央行改革完善LPR形成機制后，個人住房貸款定價基準也需從以前采用貸款基準利率的方式轉換為LPR。

02房貸利率以后如何定價？

自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率將以最一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

如，最一個月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%，如果銀行給你的房貸利率是5.44%，那就是加了59基點，在LPR的基準上浮12%。

03未來房貸利率不再有折扣價？

按新的定價方式，以后就不會有房貸利率可打折的現象了。

根據新政，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

04最低利率提高還是下降了？

按最一個月(8月20日)LPR計算，10月8日后新發放的住房個貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

融360大數據研究院分析師李萬賦表示，此前按照顯性或者隱形規定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。

“簡單對比這兩組數值，可發現首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。”

05實際房貸利率會下降還是上升？

這個問題上，央行明確定調，“新發放個人住房貸款利率與當前我國個人住房貸款實際最低利率水基本相當。”“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

中原地產首席分析師張大偉也表示，新機制下，存量和增加房貸利率都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本穩，有輕微波動，但主流是穩。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實際上具體的房貸利率只會上調，而不會下調。融360大數據研究院監測數據顯示，從數據上看，全國房貸利率水在下半年進入反彈階段。

06哪些人買房的利息會增加？

首套房貸利率有折扣地區的一些潛在購房人的利率將上升；而利率原有上浮較大的地區，利率很有可能不變。

“從短期的實際利率水來看，新政僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。”李萬賦說，如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準，那么理論上來講，最優質的新發放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。

07公積金貸款買房的利率調整嗎？

根據央行公告，商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業需求，體現落實“房住不炒”定位和房地產市場長效管理機制的政策導向。

08在還貸中的房貸利率會調整嗎？

央行明確，個人住房貸款利率調整主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。

09剛簽合同沒放款，受影響嗎？

2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以后才放款，也以改革前的基準利率定價方式確定的利率來還房貸。

10可跟銀行商量改房貸利率嗎？

根據新政，未來借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最一個月相應期限的LPR。

也就是說，因為LPR是每個月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔利息增加的壓力。

11商業房貸利率會不一樣嗎？

如果客戶的資質，包括個人信用、經濟收入、負債率、抵押物資質等不是那么好，貸款利率就會比一般人的高。要想獲得較低的貸款利率，借款人在時就得注意個人信用的積累。

在嚴躍進看來，未來房貸的計算或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。

12哪些地方LPR加點可能更高？

房價上漲較快的地區LPR加點可能更高，一城一策、房住不炒的政策導向沒有改變。

“在實際操作過程中，一些房價上漲過快的城市，未來將可以適當在央行標準下，進行基點的上調。”嚴躍進也表示，此類上調最后也會影響到具體商業銀行房貸部門的貸款利率。

13二套房貸利率會大幅提高？

根據李萬賦的計算，執行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%，相比LPR加點60個基點。

“二套房60個基點的增加貌似不大，但結合因城施策的原則，預計執行起來可能上浮水會遠大于60個基點。”東北證券研究總監付立春表示，基于部分城市二手房貸款暫停的背景，未來房貸的成本及可得性都會面臨一些挑戰。

58安居客房產研究院首席分析師張波稱，“對于二套房商貸的明確要求，體現出保障首套剛需的置業需求，以及保持現有調控力度不放松的明確態度。”

“未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現上升趨勢”，諸葛找房副總裁苑承建稱，對房地產市場銷售將會產生一定的抑制作用。

14對房價走勢會產生什么影響？

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，央行的改革有利于在推動企業貸款利率下降，同時避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。

“政策是避免房貸過量，引導資金進入實體經濟，對樓市屬于中性政策。”在張大偉看來，政策的出臺是為了穩房地產預期，避免在LPR下調背景下，對房地產產生刺激作用，避免資金繞道進入房地產。

張波認為，央行再次提出嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”、“加按揭”服務，也是落實“房住不炒”的重要體現，不但可以有效預防調控實際執行中被鉆空子，更是有效打擊炒房需求，對于降低市場風險性也有著直接現實意義。

關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告

為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

三、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作穩有序進行。

七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

八、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。