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年國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例最新解讀

2024-05-23 11:18:52 大風(fēng)車考試網(wǎng)

【解讀】

一、政府是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體

過(guò)去,多數(shù)情況下由拆遷人即開發(fā)商向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請(qǐng)拆遷許可,獲批后由開發(fā)商實(shí)施拆遷。而成為拆遷主體的開發(fā)商,為了追求利潤(rùn),往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),并且把拆遷負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里,這樣容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定,市、縣級(jí)以上地方人民政府為征收與補(bǔ)償主體。政府可以確定房屋征收部門負(fù)責(zé)組織進(jìn)行房屋征收與補(bǔ)償工作,并規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng),任何單位和個(gè)人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。《拆遷條例》將拆遷設(shè)置成行政許可的方式,給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證,拆遷補(bǔ)償協(xié)議一旦達(dá)不成,政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決,而政府卻不承擔(dān)責(zé)任,由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈。而《征收補(bǔ)償條例》將拆遷許可證的方式廢除,所有的國(guó)有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨椋畬?duì)此負(fù)責(zé)。被征收人對(duì)政府的征收決定不服的,既可以進(jìn)行行政復(fù)議,也可以進(jìn)行行政訴訟。因此,加大了政府的責(zé)任,一旦出現(xiàn)問(wèn)題,責(zé)任主體就非常明確,政府會(huì)謹(jǐn)慎地對(duì)待房屋征收與補(bǔ)償工作。這樣,從制度上保證了征收、補(bǔ)償工作的規(guī)范化。

二、明確界定了公共利益的范圍

《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定,市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定,必須以為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要為前提。并以列舉的方式對(duì)公共利益進(jìn)行了界定,明確了因公共利益征收的范圍。征收城市房屋必須基于公共利益的需要,就我國(guó)的具體國(guó)情而言,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、國(guó)家現(xiàn)代化的必然趨勢(shì),符合廣大人民群眾的根本利益,是公共利益的重要方面。2004年我國(guó)憲法修正案為保護(hù)公民個(gè)人合法的私有財(cái)產(chǎn),規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序,才能進(jìn)行征收或者征用。這標(biāo)志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已成為歷史。

三、征收過(guò)程程序化,強(qiáng)調(diào)尊重被征收人意愿

征收程序是規(guī)范政府征收行為,維護(hù)被征收人合法權(quán)益,促使政府做好群眾工作的重要保障。《征收補(bǔ)償條例》提高了對(duì)征收補(bǔ)償方案的公眾參與程度,征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見,多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)組織聽證會(huì)并修改方案,“修改方案”被列入條例,是對(duì)被征收人權(quán)益的尊重,也是突破。政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補(bǔ)償情況應(yīng)當(dāng)公布。被征收人對(duì)征收決定和補(bǔ)償決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審計(jì)。《征收補(bǔ)償條例》比較強(qiáng)調(diào)民眾的參與,這個(gè)征收和補(bǔ)償涉及到幾個(gè)環(huán)節(jié),一個(gè)就是作出征收決定,要不要征收。如果做了這個(gè)征收決定以后,就是怎么補(bǔ)償,什么標(biāo)準(zhǔn),這個(gè)補(bǔ)償里面老百姓能不能參與。那么這好幾個(gè)環(huán)節(jié)里面,實(shí)際上這次的條例都規(guī)定了老百姓的參與,尤其是利害關(guān)系人的參與。《征收補(bǔ)償條例》為規(guī)范政府征收行為、維護(hù)被征收人合法權(quán)益提供了重要保障。

四、明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收中給予多少補(bǔ)償,是人們最為關(guān)注的問(wèn)題,直接關(guān)系人民群眾的切身利益。而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償是否公上。

《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定,對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

需要特別注意的是,《征收補(bǔ)償條例》明確了補(bǔ)償?shù)臅r(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)。時(shí)間是房屋征收決定公告之日,標(biāo)準(zhǔn)是不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這也是老百姓最關(guān)心的一點(diǎn)。以市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),使得被征收人的基本利益得到保障。這不僅包括對(duì)房屋的補(bǔ)償,也包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償。這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水不下降。

五、被征收人協(xié)商選評(píng)估機(jī)構(gòu);

過(guò)去,大多數(shù)情況下對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估都是由政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的,或者由開發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定,有的甚至是由開發(fā)商指定的評(píng)估機(jī)構(gòu),所以許多被征收人都對(duì)這些評(píng)估機(jī)構(gòu)不信任,被征收人沒(méi)有選擇權(quán)。《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,這就極大地維護(hù)了被征收人的權(quán)益,有利于房屋評(píng)估的公和公正。這樣打破了以往一家的評(píng)估局面,并從根本上轉(zhuǎn)變錯(cuò)估、漏估、少估等明知有誤又無(wú)法改變的不公現(xiàn)象,使評(píng)估更貼實(shí)際、更公、更具科學(xué)性。

六、征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷

《拆遷條例》沒(méi)有明確規(guī)定“先補(bǔ)償,后搬遷”的原則,《征收補(bǔ)償條例》則明確了“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。并進(jìn)一步明確“作出房屋征收決定前,征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用”。對(duì)于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補(bǔ)償,容易出現(xiàn)推委、拖欠等不負(fù)責(zé)任的情況,《征收補(bǔ)償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位,政府也需滿足這個(gè)要求,以保證在搬遷前補(bǔ)償?shù)轿弧S烧l(fā)放補(bǔ)償款可以增加公信力,使被征收人安心、放心,也便于依法征收的順利進(jìn)行。

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