山東省住宅專項維修資金管理辦法

第一章總則

第一條為了加強對住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，根據有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

第三條本辦法所稱的維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條維修資金實行屬地化統(tǒng)一管理，堅持專戶存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條省住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同省財政部門負責對全省維修資金的指導和監(jiān)督工作。

設區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內維修資金的指導和監(jiān)督工作。

第六條出售公有住房的維修資金，應當在完成核對后，由財政部門或者其他管理部門劃轉到當地物業(yè)主管部門進行統(tǒng)一管理。

第七條業(yè)主大會成立前，維修資金由物業(yè)主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據業(yè)主大會決議，選擇代行管理或者自行管理。

業(yè)主大會選擇自行管理維修資金的，應當接受物業(yè)主管部門的管理和監(jiān)督，在物業(yè)主管部門招標選定的銀行設立維修資金專戶。

第八條物業(yè)主管部門應當建立公開電話、網站，開發(fā)使用維修資金業(yè)務網絡臺、業(yè)主表決系統(tǒng)、移動終端APP等信息化媒介，接受社會投訴監(jiān)督，提高維修資金管理效率。

第二章交存

第九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。

第十條商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每方米造價的5%至8%。市、縣物業(yè)主管部門應當根據當地實際情況，在本辦法規(guī)定的范圍內合理確定、公布每方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。交存標準公布前應當報上一級物業(yè)主管部門備案。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金;業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金,每方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

第十一條商品住宅的業(yè)主應當在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監(jiān)管的，建設單位應當交納的維修資金可從監(jiān)管的預售資金中劃轉。

第十二條未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設單位不得向業(yè)主交付房屋，產權登記部門不予受理產權登記申請。

第十三條物業(yè)主管部門應當在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。

(一)房屋賬戶主要用于儲存業(yè)主、建設單位交存的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設總賬，按房屋戶門號設分賬。

(二)公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、房屋賬戶增值收益、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉入的其他資金，以及出售公有住房劃轉的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設總賬。儲存出售公有住房劃轉的維修資金，一個物業(yè)管理區(qū)域內包含兩個以上原公有住房售房單位物業(yè)的，按其物業(yè)范圍設分賬。

第十四條物業(yè)管理區(qū)域內的公共收益主要包括以下部分：

(一)利用物業(yè)管理區(qū)域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益。

(二)物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備報廢后的回收殘值。

(三)保修期滿后，建設單位因注銷，或者因違法被責令終止業(yè)務活動，或者反復維修仍未能解決相關物業(yè)共用部位、共用設施設備質量缺陷等原因無法退還的物業(yè)質量保修金。

第十五條公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%。

第十六條房屋賬戶內的維修資金余額不足首期交存額30%的，物業(yè)主管部門應當向相關業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關業(yè)主接到通知后應當及時續(xù)交。

第十七條本辦法實施前，商品住宅已出售但未建立維修資金的，應當按本辦法的交存標準進行補建。

出售公有住房售房時未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應當按照規(guī)定補提;業(yè)主未交存的，應當按規(guī)定補交。

第十八條經業(yè)主大會決議，業(yè)主可以選擇一次性補交、續(xù)交維修資金，或者隨物業(yè)費逐月補交、續(xù)交。市、縣物業(yè)主管部門應當制定具體補交、續(xù)交標準和流程。

物業(yè)服務企業(yè)或者其他機構應當配合維修資金收取、交存等工作。由物業(yè)服務企業(yè)或者其他機構代收補交、續(xù)交維修資金的，應當將補交、續(xù)交維修資金及時劃轉維修資金銀行專戶。物業(yè)主管部門應當將物業(yè)服務企業(yè)劃轉補交、續(xù)交維修資金的情況納入其信用檔案管理。

第三章使用

第十九條維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式;一般使用是指采取傳統(tǒng)方法一次投票表決一個維修項目的使用方式;應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業(yè)主表決方式可以采取常規(guī)表決，即經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過;也可以采用異議表決，即根據業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，持不同意意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

第二十條涉及全體業(yè)主的維修項目和業(yè)主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤;涉及部分業(yè)主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

出現應急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經業(yè)主委員會同意，可以先從公共賬戶中調劑墊付。

第二十一條維修資金的計劃使用，主要適用于可以提前預見的，以延長物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造;可以一次表決不超過連續(xù)兩年的維修資金年度使用計劃。

第二十二條申請維修資金計劃使用，由業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)，根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，編制維修資金年度使用計劃，經業(yè)主大會決定或者者經有利害關系的業(yè)主表決同意后，連同有關材料報物業(yè)主管部門備案并組織實施。

第二十三條按照維修資金使用計劃程序，業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定通過公開招標等方式，選聘具有相應能力的單位，簽訂維修服務合同，組織工程施工、驗收、造價決算等工作，并按照工程進度通知物業(yè)主管部門劃款。

第二十四條市、縣物業(yè)主管部門應當制定房屋維護保養(yǎng)的技術規(guī)范和標準，引導規(guī)范房屋維修市場。物業(yè)主管部門應當編制并公布維修資金使用年度計劃格式文本。

設區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門可以定期公布推薦一批信譽好、能力強的維修企業(yè)。

第二十五條維修資金的一般使用，適用于涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時發(fā)生并需要在較短時間內完成的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第二十六條維修資金的一般使用程序，由物業(yè)服務企業(yè)接到業(yè)主報修或者發(fā)現問題后，進行現場核實，編制維修資金使用方案，經有利害關系的業(yè)主表決同意后，報物業(yè)主管部門審核并組織實施。

未聘請物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會或者相關業(yè)主按照本辦法規(guī)定組織實施。

第二十七條維修資金的應急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。