“以房養(yǎng)老”試點最新消息：房屋價值評估爭議待解

　　老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(以下簡稱反向抵押養(yǎng)老保險)試點今日起在北京、上海、廣州、武漢正式施行，根據(jù)保監(jiān)會6月23日發(fā)布的《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，凡是60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人均可參與投保，試點期間自2017年7月1日起至2017年6月30日止，這意味著備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘。

　　反向抵押養(yǎng)老保險作為民眾養(yǎng)老方式的一種全新選擇，一經(jīng)推出就面臨眾多爭議，房屋產(chǎn)權(quán)年限、房價估值等問題是現(xiàn)今懸而未決的事情，多位專家表示反向抵押養(yǎng)老保險在國內(nèi)尚屬新生事物，就適用人群來說注定是一個小眾的選擇，發(fā)展前景并不明朗，民眾接受和各項機制完善還需較長時間。

反向抵押養(yǎng)老保險—養(yǎng)老方式新選擇

　　老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險即我們之前所說的“以房養(yǎng)老”，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

　　資料顯示，隨著人口老齡化加劇，家庭成員人口的減少，社會養(yǎng)老負擔也日益加重，我國的社會環(huán)境客觀上具備施行住房反向抵押養(yǎng)老保險的條件。2017年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，以人均消費每年2萬元計算，每年涉及3.56萬億元的養(yǎng)老規(guī)模。全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的2017年中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)老年人擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的占75.7%，農(nóng)村擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的為71.2%。

　　“以房養(yǎng)老”在國外已不再是新鮮事物，在澳大利亞、美國、新加坡等發(fā)達國家已推行多年，是養(yǎng)老收入的重要來源之一。保監(jiān)會此次開展試點的將是“商業(yè)保險版”的“以房養(yǎng)老”。根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品�！兑庖姟诽貏e提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于30個自然日”，這比一般保險產(chǎn)品10天的猶豫期大幅增加。

房屋產(chǎn)權(quán)年限、價值評估成反向抵押養(yǎng)老保險爭議焦點

　　以房養(yǎng)老一經(jīng)推出，就面臨人們的巨大爭議，人們長期以來的養(yǎng)老觀念問題，房屋產(chǎn)權(quán)年限問題，以及房價估值問題等等，這些問題從“以房養(yǎng)老”推出之日起就備受矚目。

　　第一，是選擇社會養(yǎng)老還是親子養(yǎng)老，涉及社會觀念的問題。相關(guān)調(diào)查顯示，以上海為例，有子女群體不愿意參加“以房養(yǎng)老”比例高達80.3%，無子女群體中有55.3%不愿意參加。還有網(wǎng)友調(diào)侃說：“前30年還按揭買房，后30年轉(zhuǎn)按揭養(yǎng)老，生不帶來，死不帶去，一輩子都在給銀行這些金融機構(gòu)打工。”也從側(cè)面反映出以房養(yǎng)老這一新型養(yǎng)老方式受民眾接受程度不高。

　　第二，中國的房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年，產(chǎn)權(quán)到期老人沒有故去，或者保險公司剛剛接手房產(chǎn)而房產(chǎn)到期了，又或者碰上拆遷，保險公司和老人以及老人子女之間的經(jīng)濟糾紛如何來處理，到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑒的經(jīng)濟模型。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進說：“產(chǎn)權(quán)到了70年后如何處理，在政策和法律上并不明朗。未來此類住宅可能從今天眼光看是香餑餑，但未來此類資產(chǎn)容易成為燙手山芋。”

　　第三，房產(chǎn)價值評估和住房反向抵押收益也成為民眾最擔憂的事情，房屋價值評估機構(gòu)能否可靠、保險公司會不會對房產(chǎn)價值“壓價”、增值后利益分配能否公等等。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，我國房地產(chǎn)市場本身還處在不太成熟的階段，房價不太穩(wěn)定，對保險公司來說會有一些市場風險。還有一些評論則認為反向抵押貸款還不如房子出租出去收益多。

反向抵押貸款需理性看待 政策措施和相關(guān)機制還需完善

　　對于反向抵押貸款這一新型養(yǎng)老政策的前景，各位專家持不同看法，但大多都持較謹慎的態(tài)度。保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部主任袁序成在接受媒體采訪時表示，不論對監(jiān)管部門、保險公司還是對消費者，都沒有成熟的經(jīng)驗可以借鑒，這個指導(dǎo)意見比較粗淺。反向抵押養(yǎng)老保險的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場化的養(yǎng)老選擇，需要更理性看待，才能營造出消費者、險企和監(jiān)管層三方共贏的局面。

　　陳國強表示對于住房反向抵押貸款的前景樂觀其成，但關(guān)于“以房養(yǎng)老”的政策措施和各項機制還需完善。政府方面還要完善現(xiàn)有的養(yǎng)老政策和相關(guān)規(guī)定，住房產(chǎn)權(quán)年限等將來需要一個明確的說法。房地產(chǎn)市場是否穩(wěn)定，保險機構(gòu)對這類產(chǎn)品的熱情，專業(yè)的評估機構(gòu)是否客觀公正，這些因素通通制約著以房養(yǎng)老的發(fā)展。

　　對外經(jīng)濟貿(mào)易大學教授王國軍則認為“以房養(yǎng)老”前景并不明朗，它是養(yǎng)老體制的補充，只適合一部分群體，發(fā)展前景需要看制度設(shè)計是否科學合理。