島城各大銀行

期普遍下調(diào)房貸利率

首套5.35%、二套5.65%成主流。

市場(chǎng)一線：青島房貸利率齊步回調(diào)

念念不忘，必有回響。用這句話(huà)來(lái)形容青島的房貸利率，再恰當(dāng)不過(guò)了。4月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，較上一次下降20個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)去年8月改革以來(lái)最大單次降幅；5年期以上LPR為4.65%，較上一次下降10個(gè)基點(diǎn)。

事實(shí)上，這是LPR新形成機(jī)制改革以來(lái)的第三次下降，2020年以來(lái)的第二次下降。上一次是2月20日?qǐng)?bào)價(jià)時(shí)，1年期LPR較上一次下降10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR較上一次下降5個(gè)基點(diǎn)。全國(guó)大多數(shù)城市自2月份開(kāi)始，陸續(xù)跟隨下降。然而，青島的房貸利率并未馬上跟隨調(diào)整，讓不少購(gòu)房人有點(diǎn)心焦。直到期，青島房貸利率出現(xiàn)明顯降幅，首套5.35%、二套5.65%成主流。青島的房貸利率在全國(guó)位于什么水？利率下降，房貸一族能省下多少錢(qián)？未來(lái)趨勢(shì)會(huì)持續(xù)下行嗎？本期理財(cái)周刊，我們關(guān)注房貸利率的最新變化。

首套房貸利率 島城降幅最大

日，融360簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年5月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年4月20日-2020年5月18日），全國(guó)首套房貸款均利率則為5.32%，二套房貸款均利率為5.63%，均環(huán)比下降11BP。

本次數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期內(nèi)，首套和二套房貸款利率水均環(huán)比下降10BP以上。主要原因在于，該監(jiān)測(cè)期參考的5年期以上LPR水環(huán)比下調(diào)10BP，多個(gè)城市隨之下調(diào)房貸利率，部分城市降幅超過(guò)10BP，從而帶來(lái)全國(guó)房貸利率大幅下降。分城市來(lái)看，監(jiān)測(cè)的41個(gè)城市中，39個(gè)城市首二套房貸款利率均環(huán)比下調(diào)，合肥維持上期利率水不變，成都則是5月唯一一個(gè)房貸利率水有所上漲的城市。值得注意的是，二線城市中35個(gè)城市的房貸利率環(huán)比下調(diào)，但下調(diào)幅度不一。其中20城首套房貸款利率環(huán)比下調(diào)幅度超過(guò)10BP，6城環(huán)比下調(diào)10BP，9城下調(diào)幅度小于10BP。青島地區(qū)首套房貸款利率降幅最大，環(huán)比下降27BP；佛山、長(zhǎng)春、寧波、太原四地的降幅也高達(dá)19BP。成都地區(qū)首套房貸利率均水環(huán)比上漲3BP，二套環(huán)比上漲5BP。

展望：未來(lái)島城房地產(chǎn)市場(chǎng)值得期待

房貸利率整體下行的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)則整體趨暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布4月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格延續(xù)微漲態(tài)勢(shì)，但總體仍較為穩(wěn)定。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，4月份，青島新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲2.4%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格與3月份持，同比下跌5.7%。據(jù)悉，二手住宅方面，這是繼此前連續(xù)14個(gè)月下跌以來(lái)，首次出現(xiàn)止跌轉(zhuǎn)為持，而新建商品住宅售價(jià)由3月跌0.5%轉(zhuǎn)為漲0.5%。

對(duì)于2020年4月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬表示，2020年4月份，隨著我國(guó)新冠肺炎疫情防控向好態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固，經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序進(jìn)一步恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求進(jìn)一步得到釋放。70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格延續(xù)微漲態(tài)勢(shì)，但總體仍較為穩(wěn)定。

“青島4月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)很好，尤其是二手房市場(chǎng)，但是房貸利率下降以后，5月的市場(chǎng)反而冷靜了許多。”好來(lái)屋相關(guān)負(fù)責(zé)人楊女士告訴記者，4月份的轉(zhuǎn)暖很大程度是因?yàn)橐咔槠陂g積攢了大量購(gòu)房需求集中爆發(fā)，5月份則逐漸回歸靜，“不過(guò)我們地產(chǎn)界對(duì)青島地產(chǎn)市場(chǎng)還是非常看好的，可能今年市場(chǎng)比較艱難，即使貸款利率下行也很難帶來(lái)太大的起色，但基于對(duì)青島這座城市前景的認(rèn)可，我們認(rèn)為未來(lái)青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)值得期待。”

房貸利率后市下調(diào)幅度有限

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月20日5年期LPR水環(huán)比下調(diào)10BP后，多個(gè)城市迅速跟調(diào)。一線城市更傾向于維持加點(diǎn)數(shù)不變，二線城市下調(diào)幅度差異性較大，多個(gè)二線城市環(huán)比下調(diào)15-20BP。本監(jiān)測(cè)期內(nèi)超過(guò)70%的銀行下調(diào)了房貸利率，考慮到各銀行調(diào)整步伐不盡一致，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有部分銀行擇機(jī)下調(diào)，從而帶來(lái)對(duì)應(yīng)城市乃至全國(guó)的房貸利率下降，但整體幅度應(yīng)該不會(huì)很大。

5月15日，央行再度實(shí)施對(duì)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)和僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的城市商業(yè)銀行定向降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放約2000億長(zhǎng)期資金。同時(shí)，央行還開(kāi)展了1000億元的MLF操作，但維持上期利率2.95%不變。按照此前的操作規(guī)律，MLF利率對(duì)LPR利率的傳導(dǎo)比較通暢，MLF不變，意味著5月20日LPR報(bào)價(jià)大概率與上期持。因此，期房貸利率受LPR影響下調(diào)的可能性也比較小。

4月20日為非對(duì)稱(chēng)降息，5年期以上LPR只降低了10個(gè)基點(diǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這意味著不可指望大規(guī)模救市，金融政策取向是穩(wěn)樓市，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)。中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬則認(rèn)為，下一階段降準(zhǔn)和降息仍有空間和必要，在保持流動(dòng)性合理充裕的前提下，繼續(xù)引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率和企業(yè)債券融資利率雙下降，但主要方向是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點(diǎn)數(shù)值方面：加點(diǎn)數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水方面：轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水保持不變。

4、后續(xù)周期和價(jià)格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問(wèn)題，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告。目前接90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開(kāi)始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過(guò)多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話(huà)通知等）告知客戶(hù)，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水保持不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶(hù)可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推。

4、除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

答：除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”；這一次，無(wú)論是新房貸，還是過(guò)去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR模式；市場(chǎng)在變，未來(lái)房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會(huì)再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”后，其房貸利率就會(huì)隨著LPR的利率來(lái)走，如果降息了，那購(gòu)房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。