都說(shuō)買(mǎi)房的時(shí)候最重要的就是地段，選中了一個(gè)好的地段，房子價(jià)值看漲。而一個(gè)好地段在選擇的時(shí)候就要注意看其所在板塊和該板塊的發(fā)展?jié)摿Α７康禺a(chǎn)市場(chǎng)特別的復(fù)雜，而每一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)又不盡相同，很多的購(gòu)房者不知道應(yīng)該如何取舍，如何購(gòu)買(mǎi)。以下是小編收集是相關(guān)信息，僅供參考。

三大板塊萬(wàn)元以下房?jī)r(jià)分布

從統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)看，萬(wàn)元房?jī)r(jià)以下僅有約20盤(pán)。宿豫區(qū)11盤(pán)，開(kāi)發(fā)區(qū)7盤(pán)，湖濱新區(qū)2盤(pán)。

首先，看房?jī)r(jià)梯度，現(xiàn)在宿遷中心城區(qū)（暫不計(jì)洋河新區(qū)）房?jī)r(jià)萬(wàn)元以下就只能在宿豫區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、湖濱新區(qū)3大區(qū)域?qū)ふ摇?/p>

受主城等房?jī)r(jià)外溢擠壓，宿豫區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和湖濱新區(qū)的部分板塊成為了宿遷剛需剛改客群的首選。

前文盤(pán)點(diǎn)過(guò)宿遷均價(jià)9000元/?以下的13家樓盤(pán)：

➽宿豫區(qū) 9千以下房源都在中心區(qū)域外圍，均價(jià)區(qū)間在約6670-8760元/?。

➽開(kāi)發(fā)區(qū) 9千以下房源都在北京路南側(cè)，均價(jià)區(qū)間在6362-8379元/?。

➽湖濱新區(qū) 已經(jīng)聚集奧園譽(yù)湖書(shū)院、佳源壹號(hào)院、恒大湖山半島等新盤(pán)。其中，目前只有奧園譽(yù)湖書(shū)院在售，高層均價(jià)7661元/?，洋房8838元/?。

區(qū)域最新住宅地塊在去年10月，由江蘇運(yùn)河置業(yè)有限公司拍得，樓面價(jià)2077元/?。

（宿遷房?jī)r(jià)分布地圖查看鏈接：最低6061元/?！2021宿遷最新房?jī)r(jià)地圖出爐！）

另外，9千-1萬(wàn)元/?之間的樓盤(pán)有7家，包括：

（宿豫區(qū)）鉑悅瀾庭、華鴻沁和園、書(shū)香水韻、和樾花園、華地學(xué)府名都、祥生東方樾（參考周邊房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)9千+）；

（開(kāi)發(fā)區(qū)）蘭亭錦園

雖說(shuō)以上都是剛需優(yōu)選地，但買(mǎi)房難免要顧及到是否有一定升值潛力，這些后期逆襲的板塊，誰(shuí)會(huì)成為最大黑馬？從這幾個(gè)維度來(lái)看：

02空間布局

中強(qiáng)外擴(kuò)，升級(jí)

➽經(jīng)開(kāi)區(qū)是構(gòu)建“北融、東聯(lián)、南拓、西優(yōu)、中挺”的空間發(fā)展格局，這里面主要分兩層來(lái)講。

第一，“北融”。經(jīng)開(kāi)北向?qū)⑴c主城區(qū)、宿城新區(qū)、蘇宿園區(qū)融合發(fā)展。

“北融”趨勢(shì)已經(jīng)率先在房?jī)r(jià)上有所顯現(xiàn)。開(kāi)發(fā)區(qū)北京路以北，越靠主城等板塊，房?jī)r(jià)越高，如蘭亭錦園、黃金時(shí)代（尾盤(pán)）、富園時(shí)光印、鐘吾正榮府等。

鐘吾正榮府與主城區(qū)僅一條青海湖路之隔，高層12300元/?，與附的宿城新區(qū)中南紫云集（高層均價(jià)12659元/?）僅相差300多。

另外，還有去年底土拍的碧桂園04地塊，樓面價(jià)6528元/?，已趕超宿城新區(qū)地王新城云昱江山苑（樓面價(jià)5922元/?）。

第二，“中挺”。北京路以南，月亮湖片區(qū)、管委會(huì)、朱圩街、高鐵片區(qū)“四個(gè)中心”提升區(qū)域中心的支撐能力，將是令人期待的潛力區(qū)。（此前已有文章說(shuō)明，可查看鏈接回顧：全面開(kāi)掛！2021宿遷這里人身價(jià)要暴漲！)

➽ 宿豫區(qū)，未來(lái)的板塊功能劃分已經(jīng)非常明顯。除了現(xiàn)在的城區(qū)部分繼續(xù)作為政務(wù)、商務(wù)中心發(fā)展，更詳細(xì)規(guī)劃了高鐵東站片區(qū)、科創(chuàng)小鎮(zhèn)、梨園灣生態(tài)片區(qū)......七大板塊。宿豫發(fā)展將向東延展。

➽湖濱新區(qū) 的中心城區(qū)建設(shè)也做出了新的布局。根據(jù)規(guī)劃，今年將著力開(kāi)發(fā)曉店片區(qū)、上相灣片區(qū)、鐘吾國(guó)際片區(qū)“三大片區(qū)”，以促進(jìn)人氣聚集。

橫向繼續(xù)開(kāi)發(fā)“西部水產(chǎn)、東部農(nóng)旅”兩大板塊。塑造濱湖，全力構(gòu)建濱湖宜居新城。

03 教育資源

各區(qū)興建學(xué)校，教育資源擴(kuò)充且均有優(yōu)質(zhì)品牌教育加持，都將迎來(lái)進(jìn)一步升級(jí)。

➽ 開(kāi)發(fā)區(qū)

開(kāi)發(fā)區(qū)已有的學(xué)校10所，青海湖路小學(xué)、黃河實(shí)小、廈門(mén)路學(xué)校（九年制）、金雞湖路小學(xué)、古楚小學(xué)、富民大道學(xué)校（九年制）、宿遷中學(xué)分校......

而今年將建的宿遷第一高級(jí)中學(xué)熱度最高，日有網(wǎng)爆其方案設(shè)計(jì)圖流出，但由于官方尚未公示，是否已過(guò)審批不得而知。

（網(wǎng)傳效果圖，侵刪。來(lái)源：宿遷城市吧）▲

➽ 宿豫區(qū)

昨日，宿豫區(qū)昆侖山路小學(xué)設(shè)計(jì)方案公示（前身：張家港駿馬小學(xué)）。占地面積35616.2?，總建筑面積33054.71?，建筑高度17.4米。

昆侖山路小學(xué) 圖▲

截止目前，宿豫已投用和規(guī)劃的學(xué)校多達(dá)十余家，主要分布如下：

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以南片區(qū)，有廬山路小學(xué)、黃山路初中（在建）、規(guī)劃恒山路小學(xué)（規(guī)劃）、昆侖山路小學(xué)、擴(kuò)建升級(jí)的宿豫中學(xué)......

洪澤湖路以北片區(qū)，宿豫第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、豫新小學(xué)、如皋豫新中學(xué)、燕山路初中（規(guī)劃）......

京東智慧城片區(qū)，目前有去年投用的玉泉山路小學(xué)，將建的玉泉山路初中，南外仙林校區(qū)（非公立學(xué)校）。

玉泉山路初中 鳥(niǎo)瞰圖▲

➽ 湖濱新區(qū)

湖濱新區(qū)目前有宿遷市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、曉店學(xué)校（九年制）、鐘吾國(guó)際學(xué)校（非公立）等。

日，宿遷與南通兩地建立教育戰(zhàn)略合作，湖濱新區(qū)或?qū)⒃偬硪凰鶅?yōu)質(zhì)學(xué)校??李庾南實(shí)驗(yàn)學(xué)校宿遷總校，將進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域基礎(chǔ)教育發(fā)展。

04 生活服務(wù)等基礎(chǔ)配套

商業(yè)、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)......全面開(kāi)建，加速續(xù)建

➽ 今年，開(kāi)發(fā)區(qū)的“1117” 生活服務(wù)配套即將開(kāi)啟。

1個(gè)商業(yè)綜合體，1個(gè)星級(jí)酒店，1個(gè)高品質(zhì)公園，7個(gè)城市之家。目前坊間對(duì)商業(yè)綜合體早有傳聞，不過(guò)其選址和品牌尚未官宣，還不能確定。

➽ 宿豫區(qū)，除了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，還有一批商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等將開(kāi)建投用。

158米的京東智慧城成為宿遷第一高樓，項(xiàng)目占地309畝，總投資約40億，日已完成封頂。

京東智慧城 效果圖▲

宿豫金三角商業(yè)區(qū)總建筑面積30萬(wàn)方米，新建集星級(jí)酒店、商鋪、休閑區(qū)等業(yè)態(tài)于一體的綜合性商業(yè)街區(qū)，預(yù)計(jì)2023年底完工。

2棟24層的電商雙子樓，今年將開(kāi)建；御江山生活廣場(chǎng)預(yù)計(jì)今年下半年完工；還有綠城梨園灣小鎮(zhèn)，袁家村?宿遷印象等生態(tài)產(chǎn)業(yè)......

綠城梨園灣小鎮(zhèn) 示意圖▲

➽湖濱新區(qū)主打?yàn)I湖產(chǎn)業(yè)

繼續(xù)建設(shè)駱馬湖漁業(yè)風(fēng)情村，以駱馬湖區(qū)域產(chǎn)業(yè)融合湖區(qū)漁業(yè)生產(chǎn)、水產(chǎn)交易、商業(yè)街區(qū)等元素，打造集產(chǎn)業(yè)鏈和觀光旅游為一體的小鎮(zhèn)。預(yù)計(jì)2023年底完工。

皂河龍運(yùn)城，打造沉浸體驗(yàn)、演藝路秀、文博展示、餐飲商業(yè)、酒店度假為一體的文旅綜合體，預(yù)計(jì)2022年完工。

總建面約10萬(wàn)?的京東云華東數(shù)據(jù)中心二期，預(yù)計(jì)2023年底完工。

還有華騰牧業(yè)田園牧歌農(nóng)旅休閑區(qū)、古黃河生態(tài)富民廊道，三臺(tái)山東門(mén)外農(nóng)旅綜合體等。

京東云華東數(shù)據(jù)中心▲

05 交通

交通建設(shè)新發(fā)展，從哪里到主城的速度更快，方式更多？

宿遷主城區(qū)的東側(cè)、北側(cè)外圍水道環(huán)伺，如果是從湖濱或宿豫到主城區(qū)，基本靠橋梁連接。

一號(hào)橋、四號(hào)橋......是宿豫區(qū)與主城的重要連接通道；運(yùn)河文化大橋、引湖大橋、發(fā)展大道......是湖濱新區(qū)與主城的連接通道。

而開(kāi)發(fā)區(qū)到主城，可走發(fā)展大道，富康大道......交通更為便捷。

此外，還有區(qū)域自身的交通發(fā)展規(guī)劃也可作了解。

➽ 宿豫區(qū)

宿連高速去年9月底開(kāi)工，宿豫至沭陽(yáng)段工程正在推進(jìn)中;

宿連航道一期工程正加速推進(jìn)，通航后將“以水興產(chǎn)”“以水興產(chǎn)”的外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路。

合新鐵路宿遷境內(nèi)的總體走向已經(jīng)披露，日江蘇省鐵路辦表態(tài)，合新鐵路江蘇段年內(nèi)有望開(kāi)工。

開(kāi)發(fā)區(qū)、宿豫區(qū)、湖濱新區(qū)，都有正在逆襲的“黑馬板塊”，目前可能還有一些短板，但未來(lái)更多配套逐步落地之后，將是另一番景象。

說(shuō)白了，買(mǎi)房無(wú)非就是了解規(guī)劃，看看配套，量量距離，比比產(chǎn)品，摸摸口袋。了解大勢(shì)之外，更要清楚自己的需求才好。