在美國如何以房養老

　　“你留下房子，我為你養老。”今年7月1日起，以房養老保險業務在北京、上海、廣州和武漢四地試點實施，這意味著備受關注的“以房養老”政策終于落地。距政策實施已一個月有余，老百姓似乎并不買賬。那么，我們跟隨金征遠移民顧問來看一下美國是如何以房養老的呢?

　　早在上世紀60年代，美國就已開始嘗試“以房養老”模式，經過幾十年的發展，美國“以房養老”體系已相對較為完善。據金征遠移民顧問了解，目前美國主要有5種反向抵押貸款產品，其中有2種產品是政府機構和公共部門開發設計的，另外3種產品是一家私營機構設計并提供的。

　　“以房養老”目前在美國運用最為普遍的一種模式是，由美國聯邦住房管理局(FHA)負責的HECM計劃該計劃是唯一一個由政府提供擔保的反向抵押貸款項目。其中，FHA負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金，而該計劃中貸款的提供者則主要是銀行、抵押貸款公司和其他私募金融機構。

　　HECM也是現在美國反向抵押貸款市場上規模最大的一種產品，在每一州都能申請到這種貸款。目前HECM發放的反向抵押貸款占市場份額的90%以上，不過，年來發展勢頭出現放緩跡象。

　　針對1990年到2017年的20多年間“以房養老”的情況變化，HECM計劃進行了一項統計。從申請反向抵押貸款人群分布特征看，借款者年齡都偏大，均年齡在72歲。從性別分布情況看，單身女性老人申請的比例最大，2017年為40.1%;其次是夫妻雙方共同申請，2017年為38.2%;單身男性老人的申請比例最低，2017年為21.7%。

　　從公布的數據看，2017年美國申請反向抵押貸款的房產均值為251953美元，貸款余額均值為131986美元，大體相當于均房產價值的52%。

　　按照美國“以房養老”的“門檻設定”，申請人至少要達到62周歲并且房屋產權必須歸屬申請個人的條件，還需要滿足FHA關于房產合格性的認可。在申請反向抵押貸款之前，借款人都需要接受美國住房和城市開發部(HUD)的質詢，HUD會向借款人解釋反向抵押貸款的法律責任和償還義務，經過這個環節之后，申請人會獲得一份告知證明，申請人接下來就可以辦理反向抵押貸款了。

　　從運作形式來看，“以房養老”計劃不僅可以個人名義申請，還可以夫妻共有的形式(以個人和配偶最后一個死亡為止)申請貸款。反向抵押貸款可以一次性貸款給房屋所有人，也可以在一定年限內按月支付給房屋所有人，也可以支付到所有權人死亡為止。

　　值得一提的是，該計劃限定，貸款上限會根據地域的不同而變動，但一般不會超過62.55萬美元。美國確定反向抵押貸款金額取決多于房產價值、美國1年期國債收益率、申請人年齡、反向抵押貸款發放的形式等多個因素。

　　對于美國開展“以房養老”的成功經驗，業內人士認為，政府在美國反向抵押貸款運作中起到了非常關鍵的作用。“目前美國政府提供保險的"以房養老"產品不僅在市場上占有絕對份額，而且每年還會對潛在借款人進行反向抵押貸款教育;美國政府在規范反向抵押貸款市場發展方面也起著重要的作用，制定了完善的消費者保護措施與機制”。

　　同時，完善的住房金融市場是美國反向抵押貸款業務成功的基礎。據介紹，由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住房抵押公司共同組成的房地產二級市場，與聯邦住房管理局、聯邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證了反向抵押貸款運行。

　　此外，“以房養老更多受制于當地文化傳統，老年人對該文化的認同也是"以房養老"成功的前提”。