寧德市人民政府關于進一步規范中心城區“三舊”改造實施工作的意見各縣（市、區）人民政府、東僑經濟技術開發區管委會，市政府各部門、各直屬機構，各大企業：

為加快寧德中心城區舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造，進一步提升土地利用效率，拓展城市發展空間，改善人居環境，推動綠色宜居海灣新城建設，根據省政府《關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見》（閩政〔2010〕27號），現就進一步規范我市中心城區“三舊”改造實施工作提出如下意見：

一、基本原則

按照科學規劃、有序推進，城鄉統籌、節約集約，以人為本、改善民生，政府主導、市場運作，簡政放權、屬地實施的要求組織開展“三舊”改造工作。

（一）落實規劃、合理布局。嚴格實施城市總體規劃和“三舊”改造專項規劃，優化城市功能和布局，保護城市歷史風貌，保障市政公用設施建設，維護城市公共利益。

（二）優化結構、協調發展。優先保障重大項目和重點功能區范圍內用地的改造建設，優化城市結構，提升城市功能，推動產業升級。

（三）制定計劃、有序推進。按照重點功能區規劃建設管理要求，對列入改造范圍的，充分考慮改造地塊的難易程度，制定年度實施計劃，編制具體改造實施方案，有序推進改造進度。

（四）公眾參與、保障權益。充分調動企業、集體及土地原使用權人、相關權利人積極性，吸引社會各方主動參與，實現互惠共贏。

二、改造范圍和方式

（一）改造范圍

實施改造的特定城鎮建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區）、“城中村”、“城中廠”及舊房屋、舊村莊等，需符合以下情形之一：

1.因城市基礎設施和公共服務設施亟須完善，或實施城市規劃需要進行改造和更新；

2.因城鄉規劃需改變用途的用地，包括舊工廠、舊倉儲、舊站場等國有、集體建設用地以及市區“退二進三”的工業用地；

3.土地利用率低（建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產出低）和不符合安全生產和環保要求的廠房用地；國家產業政策規定禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；

4.規劃確定要改造的不具有保留價值的成片舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍等低效利用的各類建設用地，包括抗震性能差、建筑物和構筑物存在安全隱患及地質災害點搬遷的用地；

5.因城鎮發展需要，納入城鎮發展建設用地范圍的“城中村”和舊村莊整治搬遷。

納入“三舊”改造規劃的土地及地上建（構）造物必須產權明確、權證齊全。對于歷史原因造成權證不全的，應依法處置后方可納入改造范圍。

（二）改造方式

改造方式為：舊城鎮改造（成片改造、零散改造、保障性改造），舊廠房改造（提升產能、改變用途），舊村莊改造（全面改造、綜合整治）。

三、改造主體和程序

（一）納入政府土地收儲。對列入“三舊”改造規劃和年度實施計劃的，可由市、區人民政府依法收回、收購土地使用權，作為政府儲備土地，以公開出讓方式供地，具體出讓手續按國家和省的有關規定辦理。“三舊”改造地塊擬用于改造經營性商品住宅或商住項目，應由政府收儲土地后以拍賣掛牌方式公開出讓。

（二）原國有土地使用權者自行改造。對國有土地上的“三舊”項目用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃和“三舊”改造專項規劃的前提下，經市、區人民政府批準，允許具備單獨改造條件的原土地使用單位或聯合體作為實施主體申請自行改造建設。具體程序如下：

1.中直、省直、市直單位（含東僑開發區，下同）申請自行改造的項目。

（1）中直、省直、市直單位為改造主體的項目，向市“三舊”改造辦公室申請，經市“三舊”改造辦公室對改造實施方案進行初步審核后，報市“三舊”改造工作領導小組研定。

（2）市“三舊”改造辦公室根據市“三舊”改造工作領導小組研定的意見，召集或發函給市“三舊”改造成員單位，對擬改造地塊的改造條件、實施方案、拆遷安置情況、風險評估進行審查，形成初步審查意見，改造主體根據審查意見修改完善改造初步方案。

（3）初步改造方案經市“三舊”改造辦公室審核并提交市“三舊”改造工作領導小組研究同意后，由市規劃局出具規劃設計條件。

（4）三舊”改造項目用地經市國土局委托評估、測算出土地出讓金補繳標準并報經市政府批準后，由市國土局與改造主體簽訂土地出讓合同。

（5）改造方案經市“三舊”改造工作領導小組批準后，給予辦理相關土地變更、規劃建設許可手續。改造主體按經批準的改造方案組織實施改造。

2.其他國有土地使用權人申請自行改造的項目。

其他國有土地使用權人（改造主體）申請自行改造的項目，由改造主體向蕉城區“三舊”改造辦公室提出申請，經區“三舊”改造辦公室按規定要求對改造實施方案進行審核并報區“三舊”改造工作領導小組研究同意后，由蕉城區政府審批“三舊”改造項目用地、蕉城國土分局與改造主體簽訂土地出讓合同。補繳的土地出讓金按規定繳納入庫，改造主體按經批準的改造方案組織實施改造。

禁止將自行改造的商服用地進行商品房開發建設、分割銷售。自行實施改造的項目，在變更土地用途登記時，其產權人不變。

拆遷安置戶可成立聯合體作為改造主體進行自行改造，拆遷安置及改造方案在申請改造前應經拆遷戶的同意，建設時應依法委托有資質的企業承建。

（三）使用農村集體建設用地改造的項目。

對農村集體所有土地上的“三舊”改造項目，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及“三舊”改造專項規劃的前提下，農村集體經濟組織可作為實施主體，制定改造方案，經村民代表大會同意后提交蕉城區“三舊”改造辦公室審核；蕉城區“三舊”改造辦公室審核同意并經蕉城區人民政府批準后，由農村集體經濟組織按批準的改造方案實施改造。涉及需重新辦理農轉用和供地的，依法辦理相關手續。

四、優惠政策措施

（一）合理確定收儲補償標準。屬于政府收儲的“三舊”改造項目用地，原則上按照原土地用途進行評估，并結合新規劃用途給予適當補償。收儲集體土地上的合法建筑物按重置價結合成新度補償給原土地使用者，并與周邊已批準實施的征收農村集體建設用地及地上建筑物的補償安置標準相銜接。國有土地上房屋征收與補償標準，按有關規定執行。收儲后需政府負責安置的住宅，由政府負責建設或購買住房予以安置。

（二）優化改造規模。根據“三舊”改造規劃，原土地使用權者自行改造的面積經重新規劃后不得小于5畝，小于5畝的，原則上由政府統一收儲改造；個別影響景觀、獨立的邊角地、零星建筑物符合城市規劃且經論證批準的，也可申請獨立改造。改造項目宗地涉及整合周邊面積小于5畝的土地（邊角地、夾心地、插花地），或多地塊累計不超過改造宗地總面積20％的，可納入一并改造。整合周邊地塊一并改造的，需與周邊地塊土地使用權人簽訂聯合改造協議。

（三）優先提供安置用地。“三舊”改造項目的搬遷安置房建設用地盡量使用存量土地，確需新增建設用地的，優先安排建設用地指標，及時辦理農用地轉用和征收手續。搬遷安置用地根據安置對象性質不同，可采取劃撥、協議出讓、招標拍賣掛牌出讓或使用集體土地等方式提供。使用原農村集體所有土地的，可繼續保留所有權性質，也可申請征收為國有。鼓勵引導原生產性工業企業“進區入園”升級改造，優先保障搬遷安置用地。

（四）適當配建安置房。“三舊”改造項目涉及住房（含職工宿舍）搬遷安置的，在符合控制性詳細規劃的情況下，安置住房面積可按原有的住宅總面積（不含2002年之后違建面積）1:1.1（±20%）配建。列入中心城區危舊房的改造項目，符合條件納入當地政府棚戶區改造年度計劃的，該部分安置住房可享受保障性住房建設的相關優惠政策。

（五）鼓勵舊村莊改造。在符合土地總體利用規劃和城鄉規劃的前提下，鼓勵舊村莊進行全面改造或綜合整治，整治改造中已提供集體建設用地建設安置住宅的村民，應將原有宅基地退還給原集體經濟組織或由政府收儲，并鼓勵城市規劃區外的原宅基地復墾為耕地，按有關政策給予資金補助。使用國有建設用地建設住宅安置的，原有住宅基地由政府統一收儲。“城中村”安置住房按公寓式住宅建設，集中安置。

（六）簡化審批手續，調整土地出讓金標準。使用原劃撥國有土地自行改造的項目，為簡化審批手續，補辦土地出讓、改變用途及調整容積率涉及補繳土地出讓金的，一并委托評估，同時上報市、區政府審批后，簽訂土地出讓合同，補繳土地出讓金。

經批準允許自行改造的項目，改造主體應按新舊用途結合容積率調整以市場評估的差價部分補繳土地出讓金：工業用地申請改造的容積率超過2.0的、其他用地申請改造的容積率超過2.5的超過部分應按評估價補繳土地出讓金；自行改造項目分攤的市政道路、公共服務設施等建設用地，在土地評估時，分攤面積可按原規劃用途抵扣土地出讓金。

（七）扶持發展新興產業。原土地使用者利用現有工業廠房用地舉辦信息服務、研發設計、創意文化、倉儲物流以及其他新興產業的，可以不辦理土地用途變更手續。

（八）鼓勵提高土地利用率。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓金，城市基礎設施配套費的減免按省、市政府的有關規定執行。

五、組織領導和職責分工

（一）調整充實領導小組。市政府成立市“三舊”改造工作領導小組，由林志坤常務副市長任組長，陳宜國副市長任副組長，成員單位由市政府辦、國土局、發改委、財政局、住建局、規劃局、土地收儲中心和蕉城區政府、東僑開發區管委會等組成，負責指導全市“三舊”改造工作，研究審定“三舊”改造政策，協調解決“三舊”改造中的重大問題，研究審議“三舊”改造規劃、年度計劃，督查各縣（市、區）開展“三舊”改造情況。領導小組下設辦公室，掛靠市國土資源局。

（二）明確部門職責。發改部門負責“三舊”改造中涉及固定資產投資項目的審批（核準、備案）工作；財政部門負責“三舊”改造資金收支管理；規劃部門負責指導、組織編制和審查“三舊”改造規劃，出具項目的規劃設計條件，組織“三舊”改造項目設計方案審查，及時辦理規劃許可手續；國土資源部門負責辦理農用地轉用和征收、土地供應、土地確認登記等，組織國有建設用地使用權出讓，牽頭組織起草制訂“三舊”改造政策、審查“三舊”改造項目實施方案、督促協調市直相關職能部門的“三舊”改造等工作；住建部門負責工程建設管理、國有土地上“三舊”改造的房屋征收拆遷管理，相關房產權屬登記工作；土地收儲機構負責收儲土地的補償安置工作；其他相關主管部門要各負其責，共同推動“三舊”改造。蕉城區人民政府負責所轄區國有土地上“三舊”改造的房屋征收管理、區三舊辦審核上報改造項目的審批監管工作。重大項目風險評估工作按有關規定辦理。

（三）加強土地出讓金征管。按現行的市區稅收征管體制，市屬（含東僑開發區）及市屬以上單位（含整合周邊零星土地）為主體自行改造的，其土地出讓金繳入市財政金庫，其他自行改造主體的土地出讓金按5:5比例分別繳入市、區財政金庫。市、區財政部門對“三舊”改造項目收繳的土地出讓金設立專項的“三舊”改造資金，用于“三舊”改造基礎設施、拆遷安置等方面支出。“三舊”改造涉及道路建設、規劃市政道路（不含項目區間道路）16米（含16米）以內，由項目業主與屬地政府共同建設，18米（含18米）以上由屬地政府負責建設。

（四）做好新舊政策銜接工作。原已上報未批準的“三舊”改造項目，按本規定執行。原已批準“三舊”改造項目，未按土地合同及實施方案履行的，在2015年11月1日前仍未取得施工許可證的，停止實施原批準“三舊”改造方案。

本意見適用于寧德市主城區范圍內的“三舊”改造。蕉城區要根據實際情況制定具體的實施意見，其他縣（市）可參照本意見，結合當地實際制定具體實施意見。

本意見自頒布之日起施行，有效期三年，由市國土資源局負責解釋。

寧德市人民政府

2015年6月9日