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上海房產(chǎn)新政：遏制房價快速上漲態(tài)勢。樓市調(diào)控盛宴，上海姍姍來遲，昨晚終于發(fā)布了《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。和外地不同的是，因為在今年3月份時已經(jīng)出臺過“滬九條”，在限購限貸等角度提出了措施，所以上海這次樓市新政并沒有再突出限購或限貸，而是將市場監(jiān)管作為強化的目標。

本次上海的《意見》包括六條內(nèi)容，其中第一條為進一步加大商品住房用地供應力度。2017年商品住房用地供應同比有較大幅度的增加。根據(jù)地塊不同情況，進一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持住房的比例。

第二條為進一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管。建立由市規(guī)劃國土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機構等部門組成的商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開展土地交易資金監(jiān)管工作。根據(jù)國家有關規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。

這兩條從土地角度入手，一是加大住宅用地供應，二是加大對土拍資金的監(jiān)管。可以說在源頭上，對住宅用地供應“開源”、對土拍資金“節(jié)流”，目標是遏制此前地王頻出。

第三條為進一步加強新建商品住房預銷售管理。自2017年10月8日起，全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區(qū)兩級審核(包括預售許可和現(xiàn)房銷售備案)，對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整。加強在售新建商品住房項目銷售價格監(jiān)測監(jiān)管，不得擅自提價。

第四條為嚴厲查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。持續(xù)開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構違法違規(guī)行為專項整治行動，進一步加大整治力度，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為。

2017上海房產(chǎn)新政解讀

滬上土地“夾層融資”全面叫停

10月8日，上海市住建委、規(guī)土局下發(fā)意見，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。競買人在申請參加土地“招拍掛”活動時，應承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并且3年內(nèi)不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。銀監(jiān)局、央行上海總部也分別于當月的12日、19日召集滬上銀行開會，強調(diào)防范違規(guī)資金進入土地市場。

銀監(jiān)會對于地產(chǎn)融資的態(tài)度一向謹慎。早在2008年，銀監(jiān)會就發(fā)布了《中國銀監(jiān)會辦公廳關于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號)，《通知》規(guī)定，不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價款的貸款。 2010年，銀監(jiān)會發(fā)布《中國銀監(jiān)會辦公廳關于加強房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2010]54號)，再次強調(diào)信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

事實上，銀行通過信托等資管臺發(fā)放的參與土地市場的“夾層融資”早在房地產(chǎn)調(diào)控時就已偃旗息鼓，可是，在股市配資叫停、“資產(chǎn)荒”愈演愈烈的情況下又卷土重來。

此前，房地產(chǎn)企業(yè)拍地的資金主要有兩類來源：一類是來自于集團公司直接劃撥的資金，集團公司可以通過發(fā)債、定增等獲得資金;另一類是借銀行理財?shù)荣Y金“夾層融資”加杠桿來獲得。地王頻現(xiàn)，其背后的資金大部分是央企和激進的民營房企通過“夾層融資”的手段募集而來。

地產(chǎn)“夾層融資”的典型模式

夾層融資是一種資本混合形式，是介于風險較低的優(yōu)先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式。它處于公司資本結(jié)構的中層，一般采取次級貸款的形式，但也可以采用可轉(zhuǎn)換票據(jù)或優(yōu)先股的形式。之所以稱為夾層，從資金費用角度看，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現(xiàn)出債權的優(yōu)點;從權益角度來說，其低于債權，對于優(yōu)先債權人而言，可以體現(xiàn)出股優(yōu)先權的優(yōu)點。這樣在傳統(tǒng)股權、債券的二元結(jié)構中增加了一層。在房地產(chǎn)領域，由于傳統(tǒng)優(yōu)先債及次級債都屬于抵押貸款，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股。

“夾層融資”的典型模式一般為：銀行A的表外理財資金通過券商B的定向資管計劃，和一些機構投資者一同投向單一信托計劃C。該單一信托計劃C的借款主體是房地產(chǎn)企業(yè)D的項目公司E。項目公司E股東再將該借款給到房地產(chǎn)企業(yè)D，由房地產(chǎn)企業(yè)D負責還本付息。在風險防控上，房地產(chǎn)企業(yè)D及相關投顧公司為項目公司提供連帶責任保證擔保，項目公司E為信托計劃C提供股權質(zhì)押，房地產(chǎn)企業(yè)D則為信托計劃C提供土地質(zhì)押。

“地產(chǎn)夾層融資”的典型模式：

新政或有助管控房價

銀行理財資金通過“夾層融資”進入土地市場是推高地價的一個重要源頭。

對于銀行而言，由于設定了一定的門檻，大的股份制銀行“夾層融資”給房地產(chǎn)企業(yè)的利率在5.5%至8%之間。由于理財資金的成本在3%至4%之間，因此，這對銀行來說是較劃算的生意。

同時，在杠桿比例方面，在土地拍賣環(huán)節(jié)，假設房企有10億元自有資金，最多可以向銀行以3倍杠桿借到30億元，用合計40億元資金去買土地，再將這40億元土地抵押，進而再放大3倍杠桿，也就是最終用120億元進行土地開發(fā)。

事實上，銀行之所以參與房地產(chǎn)企業(yè)土地交易環(huán)節(jié)，是為了接下來繼續(xù)做房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對于自有資金來源，銀行的要求是這部分資金不應該來源于公開市場籌集的資金。

銀行參與拍地資金的退出一般是在1到3年后，房地產(chǎn)開始期房銷售回款之時。在拍地后，銀行資金會以房地產(chǎn)開發(fā)貸的形式繼續(xù)進入房地產(chǎn)開發(fā)中，直至最后以居民按揭貸款的方式繼續(xù)承接房價。

在銀監(jiān)局的意見下發(fā)后，據(jù)了解，目前銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)土地市場的‘夾層融資’已經(jīng)全面叫停。此前談好的該類項目也叫停了。新政出臺后，小規(guī)模房企可能會因無法交納足額土地出讓金而退出土地競買市場。

上海銀監(jiān)局的相關政策從土地拍賣源頭進行管控，有利于引導開發(fā)商和二手房買賣家的預期。政府的管控目標不是房價高低，而是金融穩(wěn)定，防止惡性泡沫。該政策直擊“靶心”，比簡單的限購、限貸更加科學。這一思路同樣值得其他一線城市推廣。

當然，在風險提高、銀行理財資金無法抵達的情況下，將有風險偏好更高的私募基金及民間配資進入房地產(chǎn)土地拍賣市場。