業(yè)主當(dāng)老賴，拒交管理費(fèi)如何是好?業(yè)委會(huì)不作為甚至侵害到業(yè)主權(quán)益怎樣處理?物業(yè)公司服務(wù)太差是否有處罰?日前，我市《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》日前已出爐，物業(yè)糾紛新問(wèn)題或?qū)⒖山狻?/p>

珠海市法制局5月12日在官網(wǎng)公布了該意見(jiàn)稿，包括總則，物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的使用，物業(yè)的維修，法律責(zé)任以及附則。最值得注意的是，該意見(jiàn)稿針對(duì)性很強(qiáng)，對(duì)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、業(yè)委會(huì)越權(quán)侵權(quán)行為、物管違規(guī)行為等都有明確的處置條款。

亮點(diǎn)1：誠(chéng)信體系約束違規(guī)行為故意拖欠費(fèi)用將被列入“黑名單”

對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，不少物業(yè)最為頭疼。該征求意見(jiàn)稿加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人欠交物業(yè)費(fèi)行為的懲處力度，明確規(guī)定市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)從業(yè)人員、業(yè)主以及非業(yè)主使用人誠(chéng)信體系。對(duì)于不按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用的業(yè)主或者非業(yè)主使用人，市、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息依法予以公示并納入個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)。這意味著，故意拖欠費(fèi)用的業(yè)主日后或?qū)��?huì)列入誠(chéng)信系統(tǒng)的“黑名單”。

亮點(diǎn)2：明確籌備組成立程序開(kāi)發(fā)商、物業(yè)需給予經(jīng)費(fèi)、場(chǎng)地等支持

在業(yè)委會(huì)籌建中，意見(jiàn)稿明確了首次業(yè)主大會(huì)設(shè)定的基本程序、費(fèi)用分擔(dān)、業(yè)主委員會(huì)委員資格、業(yè)主大會(huì)社團(tuán)組織登記制度等，并明確了業(yè)主委員會(huì)備案職責(zé)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府承擔(dān)等。

對(duì)資金問(wèn)題，意見(jiàn)稿還規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合業(yè)主大會(huì)設(shè)立條件之日起三十日內(nèi)將有關(guān)情況書(shū)面報(bào)告街、鎮(zhèn)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主。籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商、物管企業(yè)不配合的情況，意見(jiàn)稿指出，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)符合業(yè)主大會(huì)設(shè)立條件之日起七日內(nèi)向街、鎮(zhèn)提交業(yè)主清冊(cè)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊(cè)的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)責(zé)令其七日內(nèi)提供。逾期仍拒不提供的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門依法予以處理。而在首次業(yè)主大會(huì)籌備組成立后，街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)通知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為首次業(yè)主大會(huì)籌備組和業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持，并在七日內(nèi)向街、鎮(zhèn)提交房屋及建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主清冊(cè)等資料。

亮點(diǎn)3：業(yè)委會(huì)違規(guī)或被解散籌備組人員、委員條件有嚴(yán)格限制

對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管，意見(jiàn)稿也列出了專門的條款。意見(jiàn)稿規(guī)定，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)每年定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)存在違法違規(guī)行為的應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正。

業(yè)主委員會(huì)有超越職權(quán)、違反法律法規(guī)，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的;嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定行為的;對(duì)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)并責(zé)令改正的違法行為拒不改正的下列情形之一的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)要求街、鎮(zhèn)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定是否解散原業(yè)主委員會(huì)，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

意見(jiàn)稿還對(duì)業(yè)委會(huì)籌備組人員、業(yè)委會(huì)委員條件有嚴(yán)格的限制，有違建、拖欠物管費(fèi)或與物管企業(yè)有經(jīng)濟(jì)利益往來(lái)的人員都一概不能入選。

亮點(diǎn)4：加強(qiáng)物管自律性監(jiān)管被通報(bào)批評(píng)兩年內(nèi)不得參與招標(biāo)

對(duì)物業(yè)企業(yè)監(jiān)管方面，意見(jiàn)稿還引入了處罰條例，規(guī)定市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠(chéng)信檔案和誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度。對(duì)違反法律、法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)要求其改正;情節(jié)嚴(yán)重的，給予警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)。

受到市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)和公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，六個(gè)月、一年、二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

受到市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)和公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)六個(gè)月、一年、二年內(nèi)不得聘用在特區(qū)其從事物業(yè)管理相關(guān)工作。

延伸閱讀：緣何要立新規(guī)?物業(yè)管理新問(wèn)題亟需新規(guī)來(lái)明確

市法制局網(wǎng)上還公開(kāi)了關(guān)于《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》的起草說(shuō)明，內(nèi)提到《珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例》自2008年4月1日起頒布施行以來(lái)，隨著物管法等條例頒布實(shí)施，以及物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，原條例已不能滿足目前實(shí)際的需要，對(duì)于某些物業(yè)管理糾紛的解決辦法存在法律空白，如業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)集體辭職;業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿仍未完成換屆選舉;發(fā)生合同期限內(nèi)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定解除合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善或其他原因要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同、撤離小區(qū)，使小區(qū)管理出現(xiàn)“真空”等等情形，這些新情況該怎樣處置都需要新規(guī)明確。