惠州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省實(shí)施<中華人民共和國(guó)價(jià)格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（粵價(jià)〔2010〕1號(hào)）等法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。
　　第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
　　第四條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及收費(fèi)與服務(wù)水相適應(yīng)的原則。

　　第五條市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。
　　各縣、區(qū)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。
　　第六條　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
　　第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
　　業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫(kù)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。別墅、非住宅及業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫(kù)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
　　第八條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照屬地管理原則，惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)轄區(qū)內(nèi)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房產(chǎn)主管部門(mén)根據(jù)不同類型和服務(wù)內(nèi)容制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。其它縣、區(qū)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)制定本地區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并抄送市價(jià)格主管部門(mén)和市房產(chǎn)主管部門(mén)備案。
　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時(shí)調(diào)整。
制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。
　　第九條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制的，根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、不同管理階段、不同服務(wù)方式、不同服務(wù)等級(jí)等內(nèi)容確定。
　　（一）業(yè)主大會(huì)成立之前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按下列規(guī)定確定：
　　1．新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位依法通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷售前根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)水在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定，并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案。負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設(shè)單位向物業(yè)買受人交付物業(yè)時(shí)，與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
　　2．新建住宅，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)水的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)提出申請(qǐng)，并由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)主管部門(mén)核準(zhǔn)。
　　3．業(yè)主入住后的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)因成本變化等原因需要調(diào)整的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定，并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案。
　　（二）業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因成本變化等原因需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　（三）別墅、其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定，并簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
　　第十條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，酬金比例或酬金數(shù)額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。
　　第十一條　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明物業(yè)服務(wù)等級(jí)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等。新建住宅前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容須在物業(yè)銷售前一天至銷售結(jié)束在交易場(chǎng)所醒目位置進(jìn)行公示。
　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容。
　　第十二條建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
　　第十三條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。
　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
　　第十四條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
　　（一）物業(yè)管理區(qū)域管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
　　（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；
　　（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
　　（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節(jié)日喜慶等用水用電費(fèi)用；
　　（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
　　（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
　　（七）物業(yè)管理服務(wù)所需的正常辦公費(fèi)用；
　　（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?br />　　（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
　　（十）經(jīng)業(yè)主共同決定的其它費(fèi)用。
　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。
　　第十五條　住宅大樓內(nèi)走廊通道、樓梯間等業(yè)主共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)加壓水泵、電梯、照明路燈、消防等共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)用可按約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、停車場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等用水用電不得向業(yè)主分?jǐn)偂？煞謹(jǐn)偟墓灿盟�電需設(shè)置獨(dú)立計(jì)量表，費(fèi)用單獨(dú)列帳，在收取分?jǐn)傎M(fèi)前及時(shí)向業(yè)主公布共用水電分?jǐn)偟挠昧俊⒖偨痤~以及各業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額等。嚴(yán)禁把分?jǐn)偟墓灿盟�電費(fèi)用與業(yè)主自用的水、電費(fèi)用在政府規(guī)定的水、電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上加價(jià)混合統(tǒng)收。
　　設(shè)置獨(dú)立計(jì)量表確實(shí)有困難的老住宅小區(qū)，經(jīng)測(cè)算共用水電費(fèi)總額后，按約定方式向業(yè)主合理分?jǐn)偂?br />　　第十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)依法確定的物業(yè)建筑面積按月計(jì)收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計(jì)收。業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫(kù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)按車位、車庫(kù)數(shù)量計(jì)收。
　　第十七條物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳。
　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
　　第十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)依法設(shè)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
　　第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。
　　第二十一條　業(yè)主（物業(yè)使用人）對(duì)物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確裝修期間各方的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任等。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（物業(yè)使用人）或裝修企業(yè)收取裝修保證押金。裝修保證押金用于修復(fù)裝修期間損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和承擔(dān)違約責(zé)任，裝修未對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞或自行修復(fù)了損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備且無(wú)違約責(zé)任的，經(jīng)雙方驗(yàn)收認(rèn)可后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)全額退還裝修保證押金。裝修保證押金收取標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　業(yè)主（物業(yè)使用人）裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強(qiáng)制提供清理服務(wù)。
　　業(yè)主（物業(yè)使用人）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理裝修垃圾、余泥渣土的，清運(yùn)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)主管部門(mén)根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定確定。
　　對(duì)裝修人員出入實(shí)行持證管理的，證件押金（或工本費(fèi)）收取標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　除上述費(fèi)用外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理費(fèi)、電梯使用費(fèi)、樓道維修費(fèi)、公用設(shè)施損耗費(fèi)、搬運(yùn)押金等與裝修相關(guān)的各種名目的費(fèi)用。
　　第二十二條　物業(yè)小區(qū)實(shí)行出入證（含IC卡）管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)提供每戶不少于5張、每部車輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業(yè)主要求增補(bǔ)出入證（含IC卡）的，可按出入證（含IC卡）的制作成本收取工本費(fèi)，出入證（含IC卡）制作成本應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)小區(qū)顯著位置公示不少于7天，以接受業(yè)主的監(jiān)督。
　　第二十三條利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
　　第二十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)按市、縣（區(qū)）制定的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)費(fèi)的，不得收取車位、車庫(kù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
　　第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。
　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)等級(jí)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格誠(chéng)信承諾以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格投訴調(diào)處程序、服務(wù)咨詢電話和12358價(jià)格舉報(bào)投訴電話等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示，自覺(jué)按受有關(guān)管理部門(mén)的檢查和業(yè)主監(jiān)督。明碼標(biāo)價(jià)方式由各縣、區(qū)價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)制。
　　第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，建立健全內(nèi)部?jī)r(jià)格管理制度，配備物價(jià)員，加強(qiáng)價(jià)格自律，自覺(jué)規(guī)范價(jià)格行為，不斷改善管理服務(wù)。嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，為業(yè)主提供與收費(fèi)水相適應(yīng)的服務(wù)。
　　第二十九條　對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)協(xié)商調(diào)解。
　　第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依法查處：
　（一）未經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)核定，超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；
　（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的；
　（三）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；
　（四）不按規(guī)定備案的；
　（五）不執(zhí)行本辦法第九條、第十四條、第十五條規(guī)定擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶�或提高分�(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的；
　（六）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的。
　　第三十一條本辦法自2010年10月1日起執(zhí)行。《惠州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行規(guī)定》（惠府令第30號(hào)）同時(shí)廢止。本辦法有效期5年。