沈陽市住宅物業管理規定

第一章總則

第一條為了規范住宅物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》，結合本市實際，制定本規定。

第二條在本市行政區域內從事住宅物業管理活動，適用本規定。

第三條本規定所稱住宅物業管理，是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理以及維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。

本規定所稱物業使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。

本規定所稱物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

第四條市房產局是本市物業管理活動的行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作。

區、縣(市)房產行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的日常監督管理工作。

區、縣(市)人民政府及街道辦事處(鄉鎮人民政府)對本轄區內物業管理活動實施監督管理。

第二章業主大會和業主委員會

第五條

物業管理區域，應當根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分，新建住宅區，在商品房銷(預)售之前，建設單位應當向區、縣(市)房產行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求，建設單位應當向房屋買受人告知物業管理區域劃分情況。分期建設的住宅，其配套設施設備為共用的，應當劃分為一個物業管理區域尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區、縣(市)房產行政主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)進行劃分。

第六條一個物業管理區域只能成立一個業主大會，并選舉產生業主委員會。同一物業管理區域，住宅房屋按套計算，業主入住率達50%以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起滿兩年的，應當由物業所在地的房產行政主管部門會同街道辦事處指導業主代表和建設單位組成業主大會籌備組，組織召開業主大會會議，選舉產生業主委員會。

業主大會應當根據物業建設情況和業主入住情況增選業主委員會委員。

第七條業主在首次業主大會會議上的投票權數，按其擁有的住宅套數計算，每套住宅為一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權數，按其擁有的物業建筑面積計算，不超過100方米有單獨房屋所有權證的為一票超過100方米的，每超過100方米計一票超過部分不足100方米的不計票。

單個業主在業主大會會議上所持的投票權，不得超過全部投票權的30%，剩余投票權按照其他業主占全部投票權的比例分攤給其他業主。

第八條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

業主大會做出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會做出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

業主大會做出專項維修資金使用和續籌方案的決定，需經涉及物業范圍內的全體業主所持投票權2/3以上通過。

第九條業主大會應當制定業主大會議事規則，就業主大會議事方式、表決程序以及業主委員會工作經費的籌集、管理、使用等事項作出約定。

第十條業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中選舉產生。業主委員會委員由五人以上單數組成。業主委員會委員任期為三年，可連選連任。任職期間發生變動，應及時進行補選。

業主委員會委員必須履行業主義務，公正廉潔。

第十一條召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。并告知物業所在地的區、縣(市)房產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

第十二條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章規定的，區、縣(市)房產行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第十三條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區委員會協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

業主大會、業主委員會應當配合社區委員會依法履行自治管理職責，支持社區委員會工作，并接受其指導和監督。

業主大會、業主委員會作出決定，應當告知社區委員會，并認真聽取社區委員會的意見、建議。

第三章前期物業管理

第十四條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，依法簽訂《前期物業服務合同》，由受聘的物業管理企業實施前期物業管理。

第十五條住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業投標人少于3個或者建筑面積少于5萬方米的，經區、縣(市)房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第十六條物業管理企業與建設單位辦理物業承接驗收時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗中發現問題的，由建設單位負責，并由交接雙方書面認定。

建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第十七條辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件

(四)物業管理用房、《商品房買賣合同》示范文本、《業主臨時公約》、書面承諾等物業管理所必需的其他資料。

物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第十八條建設單位應當在銷(預)售物業之前，制定《業主臨時公約》，并在與買受人簽訂《商品房買賣合同》時，向買受人明示，并予以說明。買受人應當對遵守《業主臨時公約》予以書面承諾。

《業主臨時公約》應當對物業的使用、維護、管理和業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，不得侵害物業買受人的合法權益。

第十九條建設單位與物業買受人簽訂的《商品房買賣合同》應當包含前期物業管理服務合同約定的內容。建設單位應當將前期物業管理服務合同向物業買受人明示。

第二十條建設單位應當按照不低于物業總建筑面積0?3%的標準配置物業管理用房，但總面積不得低于150方米。其中，物業辦公用房和業主委員會辦公用房應為地面以上的成套房屋，具備水、電、供熱等條件。

任何單位和個人不得改變物業管理用房的使用用途。確需改變的，應當經業主大會同意，并依法辦理相關手續。

第二十一條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位、物業管理企業不得擅自處分。

第二十二條已建成物業管理區域內存在的開發建設遺留問題，由相關行政主管部門依法處理。業主委員會、物業管理企業發現開發建設遺留問題，應當及時向相關行政主管部門報告。

第二十三條物業管理企業應當對其服務合同、服務內容、收費標準以及所承接物業的有關情況進行公開，接受業主和其物業所在地的房產行政主管部門及相關部門監督。

第四章物業管理服務

第二十四條物業管理企業應當在取得工商行政管理部門核發的《企業法人營業執照》后，向市房產行政主管部門提出核定物業資質申請。符合條件的，由市房產行政主管部門核發資質證書。

第二十五條業主大會可以通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立物業服務合同。

簽訂物業服務合同可以參照建設部示范文本，約定物業服務范圍、服務項目、收費標準、雙方的權利和義務、違約責任等內容。

第二十六條市房產行政主管部門應當建立健全物業管理市場服務體系，將物業管理企業自然情況、資質等級、管理項目、誠信狀況向社會公布，為業主擇優選聘和企業公競爭創造條件。

第二十七條

物業管理企業收取服務費用，應當遵循合理、公開以及與服務水相適應的原則，并區分不同物業的性質和特點實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的，由市物價行政主管部門會同市房產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素制定具體收費辦法。

物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外服務項目的，服務報酬由雙方協商確定。

第二十八條物業服務費用，由業主根據物業服務合同的約定交納。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

已竣工出售并辦理入住手續的物業，物業服務費用由物業買受人交納。

第二十九條物業管理企業應當協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作。聘用的保安人員應當經過專業培訓合格，并接受公安機關的監督管理。

第三十條物業管理企業不得將物業管理區域的全部物業管理事項一并委托給他人。

第三十一條住宅區物業管理合同提前解除時，應當由街道辦事處對住宅區域內的環境衛生和垃圾收集實施管理，并按未實施物業管理住宅區衛生費標準收費，直至業主大會選聘新的物業管理企業。

第五章物業使用與維護

第三十二條物業使用禁止下列行為：

(一)破壞房屋承重結構

(二)損壞或者擅自占用物業共用部位、共用設施設備，移動共用設備

(三)破壞房屋外觀

(四)違法搭建建筑物、構筑物

(五)擅自改變物業的使用性質

(六)侵占綠地，損毀花草樹木

(七)隨意停放車輛

(八)隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物

(九)違反規定生產、儲存、經營易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物質或者產生超過規定標準的噪聲

(十)擅自設置攤點

(十一)法律、法規、規章禁止的其他行為。

業主、業主委員會、物業管理企業發現有前款行為的，應當進行勸阻和制止。對經勸阻和制止拒不改正的，可向有關行政管理部門報告，有關行政管理部門應當依法及時處理。

第三十三條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。責任劃分如下：

(一)供水設施：進戶管道第一閥門及閥門以內部分由業主負責，其余以外部分由供水公司負責。

(二)排水設施：住宅區建設紅線范圍內的排水管道及窨井(不含市政管線)由業主負責以外的由市政部門負責。住宅區內的化糞池由業主清掏、清運。

(三)供氣設施：由燃氣部門負責，維修、更新改造費用按有關規定執行。

(四)供熱設施：由供熱企業負責。

(五)供電設施：低壓架空線路維修管理的分界點為用戶墻外接戶線與用戶的接頭，如無接頭以穿墻套管外端200毫米處為分界點，分界點以內由業主負責(房屋產權單位)，分界點以外的供電設施維護管理由供電部門負責配電變電站配出的低壓電纜以電纜終端住宅供電柜(開關箱)內主低壓刀閘負荷側接點及低壓零母線接點向負荷側200毫米為分界點，分界點以上由供電部門負責管理，分界點以下由業主(房屋產權部門)負責。

(六)通訊設施：由通訊部門負責。

(七)有線電視設施：由有線電視部門負責。

由業主負責維修養護的，可以委托物業管理企業實施維修養護。

第三十四條任何單位或個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路或場地。業主、物業管理企業，確需臨時占用、挖掘道路或場地的，應當征得業主委員會的同意其他單位或個人應當事先征得業主委員會和物業管理企業的同意。臨時占用、挖掘道路、場地完工后，要及時恢復原狀。

第三十五條車輛在物業管理區域內停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，可參照物價部門規定的收費標準收費。業主大會成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標準應當按照物價部門的規定執行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。

物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第三十六條業主裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主。

第三十七條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

第三十八條住宅物業、住宅區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第六章法律責任

第三十九條違反本規定的，由城市管理行政執法部門和房產行政主管部門或有關行政管理部門按照職責分工實施處罰和管理。構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

(二)建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下的罰款給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

(三)不移交有關資料的，責令限期改正逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

(四)未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

(五)挪用專項維修資金的，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，吊銷資質證書。

(六)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

(七)未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房用途的，給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上10萬元以下的罰款有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

(八)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的，給予警告，責令限期改正，對個人處1000元以上1萬元以下的罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下的罰款。所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

(九)建設單位不履行或者拖延履行保修義務的，責令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。

(十)物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款情節嚴重的，吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

第四十一條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違法活動構成犯罪的，依法追究刑事責任尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第四十二條違反本規定，房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章附則

第四十三條非住宅物業管理活動可以參照本規定執行。

第四十四條本規定自2006年1月1日起施行。