關于印發嘉興市區物業管理實施細則的通知

南湖區、秀洲區人民政府，市政府各部門、直屬各單位：

《嘉興市區物業管理實施細則》已經六屆市政府第2次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。

嘉興市人民政府

二○○七年七月十七日

嘉興市區物業管理實施細則

第一章總則

第一條為進一步規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》和其他有關法律、法規規定，結合嘉興市區實際情況，制定本細則。

第二條嘉興市區范圍內的物業管理、使用及其監督管理適用本細則。

第三條本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條市規劃建設行政主管部門(以下稱物業主管部門)負責嘉興市區范圍內物業管理的監督管理工作。

南湖區、秀洲區規劃建設行政主管部門(以下簡稱屬地物業主管部門)按照各自職責，做好本行政區域內物業管理的監督管理工作。嘉興經濟開發區轄區內物業管理的監督管理工作由市規劃建設局委托市規劃建設局經濟開發區分局具體實施。

街道辦事處或鄉鎮人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

第二章業主、業主大會和業主委員會

第五條業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》規定的權利，并應當履行相應的義務。

第六條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》規定的職責。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第七條一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域由屬地物業主管部門會同街道辦事處或鄉鎮人民政府根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。

舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。

第八條物業管理區域具備下列條件之一的，由開發建設單位或前期物業管理企業，或由20%以上業主提議向街道辦事處或鄉鎮人民政府提出申請，并由街道辦事處或鄉鎮人民政府負責牽頭成立業主大會籌備組，召開首次業主大會，屬地物業主管部門給予指導：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上的

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的。

第九條業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。代表產生的具體辦法是：

(一)由物業服務企業(沒有物業服務企業的由街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會)向物業區域內的業主征詢意見，并組織推舉出業主代表1至5名

(二)由物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府指定當地居民委員會的工作人員1至2名作為代表(居民委員會尚未建立的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府在其單位內推舉代表)

(三)由建設單位推舉1至2名代表。

籌備組應當確定召集人，負責牽頭制定籌備組規則和進行相應的籌備工作。籌備組無法確定召集人的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府會同屬地物業主管部門在業主代表和建設單位或居民委員會代表中直接指定。

籌備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告。

籌備組的工作應當符合《建設部關于印發〈業主大會規程〉的通知》(建住房〔2003〕131號)有關規定。

籌備組應當于首次業主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業主，并書面告知屬地物業主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應在物業竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處或鄉鎮人民政府預繳籌備經費，由街道辦事處或鄉鎮人民政府代收代管。籌備經費的使用應堅持節儉、合理，實行多退少補原則。具體預繳標準為5萬方米以下(含5萬方米)的物業為3萬元，5萬方米至10萬方米(含10萬方米)為4萬元，10萬方米以上為5萬元。

第十條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權數的業主參加。

業主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業主代表。業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表達意愿的，應當于業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。

業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業主大會會議。

召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人。

第十一條業主在首次業主大會會議上的投票權數，按每一房地產權證計1票原則確定，建筑面積超過200方米的部分，每滿200方米另計1票。但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的30%。

建設單位未出售或者已經出售但未交付的物業，按前款規定計投票權數。

業主在首次業主大會會議后的業主大會會議上的投票權數，按照業主大會議事規則約定的投票權數確定辦法計算業主大會議事規則未作約定的，按照本條第一款規定計算。

第十二條業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權數二分之一以上通過。

業主大會制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，對專項維修資金使用和續籌方案作出決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上通過。逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的二分之一以上。

業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。

物業管理區域內有20%以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十四條業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。

業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。

第十五條業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向屬地物業主管部門備案：

(一)業主大會會議記錄和會議決定

(二)業主大會議事規則

(三)業主公約

(四)業主委員會委員的名單。

(五)業主大會會議的各項表決情況記錄。

屬地物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

業主委員會備案的內容發生變更的，應當重新備案。

第十六條業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。

業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開3日前在物業管理區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。

第十七條業主委員會每屆任期為3年至5年。

業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，屬地物業主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會應當指導業主召開業主大會會議進行換屆改選。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的，原業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第十八條業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

第十九條業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的，物業管理區域內的業主可以根據本細則第十三條第二款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，屬地物業主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會應當指導業主召開。

業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。

第二十條業主公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主公約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主使用人均具有約束力。

第二十一條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法、業主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。

第三章前期物業管理

第二十二條建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業服務企業，對物業進行前期管理。

提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業服務企業。

住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業。但是，投標人少于3個或者物業管理區域的建筑面積小于2萬方米的，經屬地物業主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。

第二十三條建設單位在銷售物業前應當制定業主臨時公約，作為物業買賣合同的附件。

業主臨時公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位在銷售物業時應當將業主臨時公約向物業買受人予以明示，并有義務作出說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第二十四條建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同的主要內容。

第二十五條前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

第二十六條物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向屬地物業主管部門或者其他有關行政管理部門報告。

第二十七條在辦理物業交接手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層面圖和套型圖，物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料

(二)共用設施設備清單

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料、相關場地查驗記錄

(四)物業質量保修和物業使用說明文件

(五)業主名冊

(六)物業管理需要的其他資料。

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。

物業交接完畢后30日內，物業服務企業應當將其中的共用部位、公用設施設備及相關場地查驗記錄、資料移交清單、物業管理用房交接等資料交屬地物業主管部門備存，書面材料及匯總清單須經交接雙方簽字蓋章。

第二十八條建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積7的比例配置物業管理用房但物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的3。

物業服務企業應當在物業管理辦公用房中給小區業主委員會留有專門的辦公空間，其基本的辦公用具由屬地街道辦事處或鄉鎮人民政府從建設單位繳納的首屆業主大會會議籌備經費中列支。

規劃部門審批新建物業規劃設計方案時應征求屬地物業主管部門對物業管理用房設置的意見，建設單位應將物業管理用房的面積、位置在設計方案中載明。

經依法審批，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

第二十九條物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。未經業主大會同意，不得改變其用途。物業管理用房由房地產管理部門登記建檔。

第四章物業管理服務

第三十條一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

提倡業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第三十一條物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：

(一)當事人的名稱或者姓名和住所

(二)物業的基本情況

(三)物業服務事項和服務質量要求

(四)物業服務費的標準和收取辦法

(五)專項維修資金的管理和使用

(六)物業管理用房的管理和使用

(七)合同期限

(八)違約責任

(九)解決爭議的辦法。

物業服務合同的條款應當事先經業主大會審查同意，但業主大會已授權業主委員會決定的除外。

當事人對本條第一款第(三)項內容進行約定時，一般應當明確物業服務企業有關業主人身、財產安全防范方面的義務和責任。

當事人對本條第一款第(四)項內容的約定，應當符合嘉興市物業服務收費管理的規定。

當事人可以參照物業服務合同的示范文本簽訂合同。

第三十二條物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。

業主委員會應當向物業服務企業移交本細則第二十七條第一款規定的資料。

第三十三條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務。

物業服務企業應當定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區管理相關工作。

第三十四條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托專業公司實施，但不得將該物業的整體服務事項委托他人。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第三十五條業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額交納。

物業產權交易時買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。

第三十六條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。

住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：

(一)專有部分以單個業主作為最終用戶

(二)部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶

(三)全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

第三十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續費。

第三十八條物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業主的監督實行包干制收費方式的，應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。

第三十九條物業服務合同終止時，物業服務企業應當有序退出，并將本細則第二十七條第一款規定的資料和物業管理用房等交還給業主委員會。同時，還應當將有關的設施設備管理、裝修管理等未盡事宜與業主委員會或新進駐的物業服務企業做好交(銜)接工作，所有移交資料、物品、財務帳目都必須有書面材料及匯總清單，書面材料及匯總清單須經交接雙方簽字蓋章，同時將匯總清單上報屬地主管部門。交接工作應在1個月內辦妥。

第四十條街道辦事處或鄉鎮人民政府和居民委員會應當配合屬地物業主管部門或者受其委托調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

街道辦事處或鄉鎮人民政府轄區內，應當建立由街道辦事處或鄉鎮人民政府、屬地物業主管部門、居民委員會、業主委員會、物業服務企業等單位和人員參加的物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處或鄉鎮人民政府負責召集，主要協調解決有關如召開業主大會會議(含首次、臨時)或業主委員會不能正常開展工作和在規定時間內不依法換屆選舉及不履行職責等影響物業管理區域穩定的問題。

第五章物業使用與維護

第四十一條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業主共同利益。

因物業維修或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，征得業主委員會同意，還應事先在物業管理區域內公告，并依法辦理相關手續。

業主、物業服務企業臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。

第四十二條業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規劃、國土資源等有關部門批準，并依法辦理相關手續。

第四十三條經業主大會同意，在物業管理區域內設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。

第四十四條物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經業主大會決定可以移交給相關專業單位，相關專業單位應當接收，并承擔維修、更新、養護責任。業主和物業服務企業應對各相關專業單位的工作給予支持和配合。

相關專業單位因維修、養護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業管理區域內公告，并及時恢復原狀，業主應當積極配合。

第四十五條禁止下列損害公共利益的行為：

(一)違法改變房屋承重結構

(二)違法搭建建筑物、構筑物

(三)擅自改建、占用物業共用部位

(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備

(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品

(六)超標排放有毒、有害物質

(七)排放超過規定標準的噪聲

(八)法律、法規禁止的其他行為。

第四十六條業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。

業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本細則的規定以及業主臨時公約、業主公約。

第四十七條物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查，業主應當予以配合。物業服務企業發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本細則規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當依據有關規定以及業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止勸阻、制止無效的，應當及時報告屬地物業主管部門或者有關行政管理部門。

其他單位或者個人發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規和本細則規定行為的，可以向屬地物業主管部門或者有關行政管理部門投訴或者舉報。

屬地物業主管部門或者有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時處理。

第四十八條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續。業主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

第四十九條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和省的有關規定交納專項維修資金。

第五十條專項維修資金實行業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶和業主決策、專款專用、政府監管的原則。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第五十一條物業存在安全隱患，危及公共利益及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。

業主、非業主使用人在物業使用中發生權益爭議的，可以要求所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或者屬地物業主管部門調解。

第五十二條建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。

建設單位在物業竣工驗收前，應當一次性向專項維修資金管理機構交納物業建筑安裝總造價2%的保修金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。

第六章法律責任

第五十三條違反本細則規定的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》及其他有關法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

第五十四條物業部門及其他有關行政主管部門的工作人員有違反物業管理法律、法規、規章和本細則有關規定的行為，依法給予行政處分構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第五十五條業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理的，依照《浙江省物業管理條例》和本細則相關規定執行。

第五十六條嘉興港區范圍內的物業管理工作適用本細則，各縣(市)的物業管理工作可參照本細則執行。

第五十七條本細則自公布之日起30日后施行。1999年7月19日嘉興市人民政府《關于印發〈嘉興市住宅區物業管理試行辦法〉的通知》(嘉政發〔1999〕72號)同時廢止。