南通市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則

（征求意見稿）

第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。

第二條本細(xì)則適用于南通市市區(qū)（不含通州區(qū)）內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。

第三條本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放收費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)。其中物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

第四條市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理與監(jiān)督工作，制定市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法及相關(guān)政策規(guī)定；區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的落實(shí)和監(jiān)督管理工作。

第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相符的原則確定，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

（一）政府指導(dǎo)價

業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或物業(yè)管理委員會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）成立之前的普通商品住宅（指除各類別墅、酒店式公寓等高檔住宅以外的商品住房）前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)、住宅物業(yè)管理區(qū)域的汽車停放費(fèi)和車位租金等實(shí)行政府指導(dǎo)價。

實(shí)行政府指導(dǎo)價的普通商品住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，按服務(wù)等級收費(fèi)，具體物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、等級標(biāo)準(zhǔn)及普通商品住宅物業(yè)前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，另行文公布。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的汽車停放費(fèi)和車位租金實(shí)行最高限價管理，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另行文公布。

拆遷安置房等保障性商品房的物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費(fèi)按市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）市場調(diào)節(jié)價

非普通商品住宅、業(yè)主大會成立以后的普通商品住宅的公共物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托開展的特約服務(wù)、代辦服務(wù)等服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人協(xié)商約定。

第六條市物業(yè)管理行政主管部門、市價格主管部門，每三年對市區(qū)普通商品住宅前期物業(yè)公共服務(wù)等級及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

第七條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，普通商品住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，通過公開招投標(biāo)或協(xié)議方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同報區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、價格主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)因提供的普通商品住宅前期物業(yè)公共服務(wù)超出政府指導(dǎo)價涵蓋的服務(wù)內(nèi)容，需提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)公開征得半數(shù)以上業(yè)主及市物業(yè)行政主管部門同意，經(jīng)市價格主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

第八條物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)按照房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算；尚未辦理權(quán)屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。

第九條普通商品住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格，按照居民使用價格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

第十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置半年以上的住宅，經(jīng)確認(rèn)后按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，優(yōu)惠期限最長不超過36個月。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用，預(yù)收的期限最長不超過一年。

第十一條汽車停放費(fèi)包括用于車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、管理服務(wù)人員費(fèi)用以及法定稅費(fèi)等。租金是車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)等單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定汽車能否停放。

第十二條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等代收代交費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)偂?/p>

第十三條住宅小區(qū)實(shí)行門禁出入證（卡）管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主免費(fèi)配置不少于4張出入證（含IC卡等，下同）。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實(shí)行門禁出入證（卡）管理的，建設(shè)單位（或物業(yè)服務(wù)企業(yè)）應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)提供與已購（租）車位相等數(shù)量的出入證（卡）。

業(yè)主另有需求申請辦理的，可以適當(dāng)收取工本費(fèi)。

第十四條在住宅裝飾裝修工程開工前，裝修人（業(yè)主或者住宅使用人)，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。

第十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置分別公示物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)、汽車停放費(fèi)和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r，并接受全體業(yè)主、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個月予以公示。

第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本和收支管理。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)按物業(yè)管理項(xiàng)目分別核算。

第十八條業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

第十九條物業(yè)管理行政主管部門、價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)的監(jiān)督檢查，按《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為。

第二十條本細(xì)則自xxxx年xx月xx日起執(zhí)行。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本細(xì)則實(shí)施前已依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等事項(xiàng)的，在協(xié)議、合同期限內(nèi)從其約定。

本細(xì)則未規(guī)定或未明確的事項(xiàng)，其他法律、法規(guī)或規(guī)范性文件等有相關(guān)管理規(guī)定的，從其規(guī)定；沒有明確規(guī)定的，由當(dāng)事人協(xié)商議定。

第二十一條本細(xì)則由市價格主管部門、市物業(yè)行政主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。